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Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica

Este reglamento abarca a los condominios en Costa Rica tanto horizontales, verticales, mixtos (horizontal y vertical), condominio combinado, condominios de lotes y condohotel. 

N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,

EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS,

EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,

Y EL MINISTRO DE TURISMO

En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos 3), 18), 45) y el artículo 146 de la Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56, 58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de julio de 1955 y Ley de Creación del Proyecto Turístico dePapagallo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982.

Considerando:

1º—Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta Nº 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derogó la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.

2º—Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de manera tácita el Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.

3º—Que es obligación del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de manera que se emita normativa técnica especial para este régimen propietario.

4º—Que en atención a lo dispuesto en la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, en el sentido de brindar seguridad jurídica a los administrados en relación con los trámites y requisitos que deban realizar ante las instituciones públicas, se torna necesaria la regulación expresa de los requisitos que deba cumplirse para someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio.

5º—Que de la seguridad jurídica, depende en gran medida la competitividad del país y por ende su desarrollo económico y social.

6º—Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en el país.

7º—Que tanto la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que sólo cuando se haya obtenido e inscrito el contrato de concesión, puede gestionarse ante el resto de autoridades administrativas la construcción de edificaciones. Por tanto:

DECRETAN:

Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio

CAPÍTULO I

Definiciones iniciales

Artículo 1º—Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica:

1. Administrador: es la persona física o jurídica que es nombrada por la asamblea de condóminos para realizar las tareas de administración del condominio.

2. Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.

3. Área común: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.

4. Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construcción.

5. Área común construida: corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común.

6. Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

7. Área privativa no construida: superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

8. Asamblea de condóminos: es el órgano supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.

9. Cobertura: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

10. Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales.

11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

14. Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.

15. Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.

16. Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condóminos.

17. Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).

18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

19. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condóminos.

20. Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio público.

21. Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

22. Derecho de vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras.

23. Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el Plan Regulador respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad en condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.

25. Finca filial matriz: es toda finca filial que por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial.

26. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.

27. Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.

28. Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

29. Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento jurídico que complementa y especi.ca las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las características de cada condominio. Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.

30. Vías internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.

31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.

CAPÍTULO II

Disposiciones generales

Artículo 2º—Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.

Artículo 3º—Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.

Artículo 4º—Los proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo establece el inciso f) del artículo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Artículo 5º—Cuando se quiera desarrollar un condominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para su aprobación.

Artículo 6º—Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas, es necesario realizar el trámite del Anteproyecto del proyecto ante el INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva, según corresponda a las competencias de cada institución.

Artículo 7º—Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material de la edificación en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la Ley 7933.

Artículo 8º—Los condominios horizontales con edificaciones podrán incluir áreas destinadas a patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del área privativa de la finca filial o áreas comunes de uso restringido a la filial que corresponda.

Artículo 9º—Las áreas comunes incluirán los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas para la administración, a la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado o mejor aprovechamiento.

Artículo 10.—En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados, cuando haya fincas filiales que pueden estar techadas o no y destinadas a estacionamientos públicos o privados, se aplicará para el cálculo de espacios de estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Capítulo XVIII del Reglamento de Construcciones relativo a esa materia o lo que indique el Plan regulador cuando exista este instrumento legal.

Artículo 11.—En los condominios con más de treinta viviendas o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo área de estacionamiento, destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un diez por ciento, exceso que debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes, cumpliéndose a su vez con lo estipulado al efecto en la Ley 7600, de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Lo dispuesto en el presente artículo sobre el exceso no aplicará para condominios de lotes.

Artículo 12.—En los condominios horizontales las fincas filiales podrán convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de filiales del condominio original. Lo anterior siempre y cuando el Reglamento de Condominio y Administración, no prohiba expresamente dicha situación y contenga normas que regulen la relación entre ambos condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso.

Artículo 13.—En caso de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las fincas filiales, y siempre y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen cambios en las demás fincas filiales, se harán sin necesidad de acuerdo de la asamblea de propietarios. Los planos constructivos de dichas reuniones, divisiones o segregaciones, se deberán presentar ante la Ventanilla Única de la Dirección de Urbanismo del INVU, para su correspondiente trámite de aprobación del INVU y el Ministerio de Salud los planos, para luego el visado de la Municipalidad respectiva, con el cuadro de áreas que refleje la nueva conformación del condominio, y los coeficientes a que se refieren los incisos c) y g) del artículo 14 de este reglamento, de las fincas resultantes de la reunión, división o segregación, se exigirá plano inscrito en el Catastro Nacional en los casos que así lo indique la legislación.

CAPÍTULO III

Procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio

Artículo 14.—Conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario, propietarios o concesionarios deberán manifestarlo mediante escritura pública, en la que se hará constar:

1. Una descripción completa de la finca que se somete al régimen de propiedad en condominio, la cual deberá indicar la naturaleza, situación, medida y linderos, así como el número de plano catastrado que le corresponde.

2. Una descripción general del condominio que se pretende llevar a cabo, ya sea habitacional, comercial, turístico, industrial, agrícola, pecuario o cualquier otro uso que sea lícito; con indicación del nombre del condominio, de conformidad con los planos constructivos; nombre que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica, inscritos en el Registro Nacional.

3. Una descripción de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicará la naturaleza, situación, medida, linderos y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en relación con el área total del condominio, así como cualquier otro detalle necesario para su correcta identificación. Esta descripción e información se aportará con base en los planos constructivos y topográficos.

4. El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.

5. Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identicarlos, ubicarlos y delimitarlos.

6. Indicación de las reglas o requisitos a que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida pública o al área común que permitan dicha reunión, división o segregación.

7. El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.

8. El Reglamento de Condominio y Administración respectivo.

Artículo 15.—Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben contener:

1. Plano de ubicación: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes áreas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos deberán contener los siguientes datos o requisitos:

a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su número de cédula de identidad, si es persona física o cédula de personería jurídica, si es persona jurídica, que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica inscritos en el Registro Nacional.

b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, así como el tipo y el uso.

c. Firma del profesional responsable, con indicación de su nombre completo, título y grado profesional y su número de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

d. Número de inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y citas del Registro Público de la Propiedad del Inmueble que se somete al régimen de propiedad en condominio.

e. Ubicación administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantón y provincia de acuerdo con la División Territorial Administrativa de la República.

f. Ubicación geográ.ca del condominio con base en los mapas del Instituto Geográfico Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles.

2. Planos de distribución: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a: circulación, localización de servicios generales y otros.

Además, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la información de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando medida en metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al área del condominio. La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), área privativa construidas no cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), área de uso común construidas (ACC), y de uso común libre (ACL). Además se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías referidas. En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad.

3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deberá contener lo siguiente:

a. Plantas de distribución a nivel de terreno: acceso común al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, área de estacionamiento, línea de construcción, acotamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, áreas verdes y recreativas, iluminación especial exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier otra afectación a la propiedad.

b. Cuando proceda, planta de distribución de otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de servicios generales.

c. Planos estructurales: Estos deberán ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico vigente. Además, en estos planos se indicará el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades resistentes al fuego, que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos.

d. Planos mecánicos y eléctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los códigos de instalaciones mecánicas y eléctricas vigentes, además indicar los sistemas completos para el suministro de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales, de electricidad, telefónicos y cualquier otro servicio que se quiera instalar.

Artículo 16.—Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud, y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construcción ante la Municipalidad respectiva, el Notario Público deberá dar fe de haber tenido a la vista dichos planos, que servirán para redactar la escritura pública a que se refieren los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Artículo 17.—Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público a través de la escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:

a. Que se han obtenido las autorizaciones y aprobaciones indicadas en el presente Reglamento.

b. Que el contrato de concesión se encuentra vigente, con vista de los registros correspondientes, según el tipo de concesión.

c. Que se cumplió con lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Artículo 18.—La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el Registro Público de Bienes Inmuebles, en la Sección de Propiedad en Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Registro Público y a las disposiciones generales que emita la Dirección de ese Registro.

CAPÍTULO IV

Acerca de la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio de un inmueble sujeto a un derecho de concesión

Artículo 19.—El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del respectivo plan regulador.

Artículo 20.—El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de propiedad en condominio deberá obtener de previo la autorización de la Municipalidad que le otorgó la concesión, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con el artículo 45 de la Ley Zona Marítimo Terrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo Agrario, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de la Propiedad Rural Inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a nombre del IDA, tal y como lo dispone la Ley de Tierras y Colonización, Ley N° 2825 de 14 de octubre de 1961, según sea el caso. Las autorizaciones serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador vigente y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de que no exista plan regulador se requerirá la autorización de la Municipalidad y que sea aplicable a la concesión relacionada. En el caso de concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo Turístico Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo.

Artículo 21.—Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el concesionario deberá someter a trámite los planos ante las entidades respectivas, presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio ante la ventanilla única ubicada en la Dirección de Urbanismo del INVU, a fin de obtener su aprobación.

Artículo 22.—El Reglamento de condominio y administración al que se someta la creación del condominio, deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la normativa jurídica aplicable a las concesiones en la zona marítimo terrestre, y en su caso, a las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo. En particular, la creación del régimen condominal en la concesión no afectará cualesquiera obligaciones delconcesionario de conceder acceso a la zona pública, y todos aquellos que se establezcan con arreglo al ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 23.—La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio cuando se trate de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo Turístico Golfo Papagayo, previa calificación de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se encargará del trámite de su revisión.

Artículo 24.—La Autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de propiedad en condominio, deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión, extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.

Artículo 25.—Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión que les anteceda, salvo:

a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito en la constitución de cada concesión filial.

Artículo 26.—Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas, gravarlas o disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que otorgó la concesión, conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, N° 6758 del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos.

Artículo 27.—Cada concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión, incluyendo el pago del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon correspondiente al área común del condominio será considerado como un gasto común condominal. Si la Autoridad otorgante de la concesión inicia un procedimiento administrativo para cancelar una concesión por incumplimientos asociados con el área común del condominio, todos los condóminos deberán ser parte del respectivo procedimiento de cancelación.

Artículo 28.—En el caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya otorgado la concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir el régimen de propiedad en condominio.

Artículo 29.—El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada 13 condómino.

El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.

CAPÍTULO V

Afectación al Régimen de Propiedad en condominio de instalaciones hoteleras o de condohotel

Artículo 30.—En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de hospedaje de conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de hospedaje turístico, Decreto Ejecutivo Nº 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y sus reformas, y siempre que cumplan con lo establecido por este Reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio, así como los moteles y albergues transitorios. Se exceptúan las habitaciones de las pensiones y de las casas de huéspedes. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados a cumplir con la normativa vigente que regulan la actividad turística.

Artículo 31.—Cuando se constituyan condohoteles bajo el régimen de concesión, las densidades establecidas en los planes reguladores para los lotes hoteleros, se aplicarán a la finca matriz respectiva, en el caso del condominio construido. Para condominio de lotes, a falta de regulación especí.ca, se aplicará a cada finca filial las áreas y dimensiones mínimas para lotes, que establezca el plan regulador respectivo.

Artículo 32.—No se permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda permanente, excepcionalmente se permitirá siempre y cuando se obtenga la autorización por parte de las autoridades competentes (Municipalidad respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadería, en el caso de que se trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo, cuando se trate de uso urbanístico), así como la respectiva modificación de la afectación ante el Registro Público. En caso de no obtener la autorización de las autoridades competentes, previo a un procedimiento administrativo en donde se observe plenamente la garantía constitucional del debido proceso y los principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho el uso a vivienda permanente, la respectiva municipalidad procederá a solicitar ante el Registro la desafectación del inmueble del régimen de propiedad bajo condominio. Lo anterior, independientemente de las responsabilidades tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes incumplan.

CAPÍTULO VI

Acerca de las unidades privativas y los bienes comunes que conforman el Condominio

Artículo 33.—De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ríos o quebradas podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del área común exigida en este reglamento excepto las que tengan pendientes mayores al 25%, las cuales serán consideradas área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N° 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas.

Artículo 34.—Las vías internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como el ancho mínimo que se estipula a continuación:

a. Para dos y hasta cuatro viviendas en un condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho del derecho de vía debe ser de cuatro metros y de seis metros cuando se propongan de cinco a seis unidades habitacionales.

b. Para más de seis viviendas en condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho mínimo del derecho vial será de siete metros, siempre y cuando no sobrepase las cincuenta y nueve viviendas.

c. Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta y hasta cien viviendas, el tramo de acceso tendrá un ancho de ocho metros y medio y en el resto de la red interna del desarrollo el ancho de los derechos viales quedará sujeto a la cantidad de viviendas que habilite cada vía interna, de conformidad con los incisos anteriores.

d. Para más de cien y hasta ciento cincuenta viviendas, el derecho vial mínimo será de diez metros.

e. Para más de ciento cincuenta y hasta quinientas viviendas el ancho del derecho vial será de once metros.

f. Para más de quinientas viviendas, el ancho del derecho vial será de catorce metros.

g. En los condominios de lotes (FFPI), las vías internas se regirán por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que corresponda.

En todos aquellos casos que el uso propuesto no sea de tipo habitacional, el diseño deberá ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo además con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su Reglamento.

Artículo 35.—Salvo excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos, pertenencias o servicios comunes podrán ser susceptibles de división o transformación. Igualmente, parte de las áreas comunes podrán convertirse en áreas privativas, siempre y cuando sean áreas en exceso y sea aprobado por unanimidad por la Asamblea de Condóminos, para lo cual deberán realizar el trámite de modificación y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y de la Municipalidad respectiva.

Artículo 36.—Los derechos de cada condómino sobre los bienes comunes, así como sus obligaciones para con el condominio, se transmitirán automáticamente con la enajenación que haga de la finca filial respectiva.

Artículo 37.—Tanto en los condominios horizontales y/o verticales con edificaciones, las fincas filiales podrán tener, al mismo tiempo, área privativa construida (APC) y área privativa no construida (APNC). Para el caso de fincas filiales en lotes, deberá definirse el área de cobertura máxima de acuerdo con el Plan regulador aprobado, de no existir dicho instrumento, se procederá según la normativa dictada por el Reglamento de Construcciones y el Reglamento de Condominio y Administración.

Artículo 38.—En todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre y cuando las áreas comunes excedan el área indicada en este Reglamento.

Artículo 39.—La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros frontales que estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente. En cuanto a las fincas filiales o unidades privativas en condominios horizontales deberán respetar los retiros laterales y posteriores que estipulen el Reglamento del Condominio y Administración y el Plan regulador del cantón.

CAPÍTULO VII

Acerca de los derechos y obligaciones de los Condóminos

Artículo 40.—En el Reglamento de Condominio y Administración de cada condominio, podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, en el entendido que éstas no pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio sin que deba el notario dar fe de lo anterior.

Artículo 41.—No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos, lo anterior siempre y cuando en el respectivo Reglamento de Condominio y Administración se le otorgue al administrador del condominio poderes suficientes para tales actos.

CAPÍTULO VIII

Acerca de las condiciones funcionales y estructurales de los condominios

Artículo 42.—En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.

Artículo 43.—Toda unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a la vía pública o a un determinado acceso común que le comunique con aquella. En el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos:

a. Para proyectos de dos a tres viviendas, el acceso común deberá tener como mínimo tres metros de ancho.

b. Para condominios de más de tres y hasta seis viviendas, el ancho de vía será de siete metros.

c. Para condominios de más de seis fincas filiales, el ancho de vía será el que para efectos señala el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

d. La servidumbre deberá contener además el derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.

e. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.

Artículo 44.—Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de cada cantón, o en su defecto a lo que exija el Reglamento de Construcciones; en cualquier caso, no podrá ser menor de dos metros. Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será necesario el retiro de antejardín.

Artículo 45.—En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con edificaciones y cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre unidades privativas, independientemente de su destino, así como los que separen éstas de los bienes y áreas comunes, deberán construirse con materiales no inflamables hasta por encima de la cubierta, acorde a la normativa que establece el Reglamento de Construcciones sobre la materia.

Artículo 46.—En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el reglamento del plan regulador cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan regulador, el área de cada finca filial se establecerá en función a lo especificado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del lote se debe tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de prueba de infiltración para determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de Salud.

Artículo 47.—La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de acceso o distribución deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego de dos horas como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales combustibles.

Artículo 48.—No se podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del área común para el uso exclusivo de algún propietario, salvo cuando el proyecto del complejo contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios. Estas áreas mantendrán su calidad de bienes comunes de uso restringido.

Artículo 49.—Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.

Artículo 50.—Para condominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.

Artículo 51.—Se contará con un espacio cubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado al depósito temporal de desechos domésticos, con el tamaño requerido según la normativa vigente y con las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo en general. De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido para la concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción diaria total por habitante es de dos litros. (aproximadamente 0,11 metros cúbicos por unidad habitacional). Los colectores comunes de desechos domésticos deben reunir las características siguientes:

a. Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más de cien metros para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente con un contrato privado o público de recolección de desechos.

b. De fácil limpieza y desinfección, y diseñados de tal manera que limiten el acceso de animales y insectos.

c. Situados en sitios de fácil acceso para los camiones recolectores.

d. En los condominios verticales, cuando el colector común sea un lugar cerrado, éste deberá diseñarse, en lo aplicable, de acuerdo con las normas del Reglamento de Construcciones.

Artículo 52.—En condominios mayores de sesenta fincas filiales o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo el área de estacionamientos, que estén destinados a vivienda, comercio, oficinas, bodegas o cualquier otro uso lícito, se deberá construir un espacio común de dieciséis metros cuadrados como mínimo, que servirá como taller de mantenimiento que incluya un servicio sanitario.

Artículo 53.—Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también deberán identificarse con un nombre, letra o número. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la adecuada señalización que requiere el condominio para la identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o unidades que se trate.

Artículo 54.—Todo Condominio habitacional situado fuera del cuadrante de las ciudades o que no se ubique en áreas previamente urbanizadas, con seis o menos unidades deberá destinar como mínimo el diez por ciento (10%) del área urbanizable de la finca, o 10 m2/unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas. En todo Condominio vertical u horizontal de edificaciones de uso habitacional, con más de seis unidades habitacionales, debe destinar dentro del área común un mínimo de veinte metros cuadrados por vivienda para zona verde, o juegos infantiles o áreas recreativas, o el 10% del área urbanizable, lo que resulte mayor. En el caso de los condominios de lotes de uso habitaciona l con más de seis lotes o fincas filiales se deberá destinar a este mismo fin un mínimo de 20 metros cuadrados por cada finca filial, o el 10% del área urbanizable, cualquiera que sea mayor.

El equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras área comunes considerará lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Esta área deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el Condominio.

Artículo 55.—En los condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas se calculará independientemente para cada etapa, de tal forma que no podrá exigirse que la misma sea mayor al 10% de la superficie de cada una de ellas, o veinte metros cuadrados por cada lote, cualquiera que sea mayor.

Artículo 56.—En el condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes, parques, zonas recreativa y juegos infantiles, se calculará de manera global, considerando tanto el área del condominio matriz inicial como el área de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los porcentajes de los condominios filiales matrices aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan con el 10% o los veinte metros cuadrados por finca filial del área total urbanizable, cualquiera que sea mayor.

Artículo 57.—Las instalaciones mecánicas como ascensores, bombas elevadoras de agua y afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la edificación, deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de trepidaciones. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas comunes.

Artículo 58.—Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas y telecomunicaciones, deberán conducirse, cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos horizontales y/o verticales que puedan ser registrables desde áreas comunes.

Artículo 59.—Las tuberías para cualquier tipo de servicios deben ser impermeables y las paredes de los ductos deben ser recubiertas con materiales impermeabilizantes. Las tuberías podrán colocarse dentro de conductos comunes, pero no dentro de los elementos estructurales comunes. En las lozas de entrepisos comunes sólo se admitirán tuberías ocultas en rellenos superficiales, registrables desde áreas comunes. Cuando las tuberías se coloquen por el exterior, pueden quedar de manera expuesta.

Artículo 60.—Los planos mecánicos referidos en el Capítulo III de este Reglamento deberán ajustarse a lo siguiente:

a. Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales. Hacia el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso común. En el caso de condominios verticales, deberán instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro del espacio propio de cada unidad del condominio.

b. Sistemas de aguas residuales: Cuando existan sistemas de colectores sanitarios generales en funcionamiento, la conexión desde el condominio a dicho sistema podrá ser única. La salida de cada finca filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la vía pública, la salida podrá realizarse directamente al colector público. Cuando no exista un sistema de colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán a sistemas de tratamientos de aguas, ya sea individuales o colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos sistemas de tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico, incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud.

c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial. En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al terreno, los mismos deberán estar ubicados contiguos a espacios comunes, de modo que la evacuación de las aguas se realice por medio de áreas comunes.

d. Cumplir con la normativa referente a sistemas contra incendio.

Artículo 61.—Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con redes para los servicios de telecomunicaciones y electricidad.

Artículo 62.—Los sistemas eléctricos en un condominio, deberán tener tableros de control independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad del condominio. De ser necesaria una subestación eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y su diseño, características y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.

Artículo 63.—Los medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones, deben ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que el Instituto Costarricense de Electricidad, la Compañía Nacional de Fuerza y Luz o la Empresa que brinde el servicio en el lugar, pueda proveer esos servicios.

Artículo 64.—Las redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica, podrán ser colocadas de forma aérea o mediante ductos subterráneos. En el caso de las redes eléctricas, éstas deben tener las respectivas cajas de registro, conforme al Código Nacional Eléctrico.

Artículo 65.—Los ductos horizontales o verticales, deben ser registrables desde áreas comunes y su ubicación será independiente de aquellos destinados al paso de instalaciones sanitarias.

Artículo 66.—Las redes de telecomunicaciones y eléctricas antes mencionadas, deben ser construidas, de conformidad con las normas vigentes sobre la materia.

CAPÍTULO IX

Acerca de la extinción del condominio

Artículo 67.—En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime de condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas, así como en el plano general confeccionado al efecto.

Artículo 68.—Los planos que se elaboren para la desafectación deberán ser confeccionados y firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados al INVU, Ministerio de Salud y Municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobación de estas instituciones, conforme a sus respectivas competencias.

Artículo 69.—Para la inscripción de una desafectación ante el Registro de la Propiedad, el notario debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lámina de distribución como los planos catastrados individuales que cuentan con el respectivo visado municipal y de las Instituciones que otorgan el visado.

Artículo 70.—Una desafectación sólo procederá, si tanto las fincas filiales resultantes los derechos viales, áreas verdes, comunales y otras, cumplen con lo que al efecto establece el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, o bien, de existir Plan regulador vigente deberá ajustarse a la normativa definida para la zona donde se localiza la propuesta. La entrega y conversión de las vías internas a calles públicas deben ser expresamente aceptadas por la municipalidad que corresponde, previamente a la desafectación.

Artículo 71.—En el caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que no cumplan con lo que señala el artículo anterior, la desafectación implicará la conversión de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En estos casos la cabida del nuevo inmueble será la que señale el respectivo plano catastrado del terreno.

Artículo 72.—Una vez cumplido con lo establecido para las áreas a ceder a la Municipalidad respectiva, según el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y en caso de que no exista acuerdo respecto de quien adquiera la propiedad de las restantes áreas comunes o en caso de que la escritura de desafectación sea omisa, el Registro procederá a inscribir la finca matriz en derechos a nombre de todos los propietarios de las unidades privativas al momento de desafectar el inmueble de  acuerdo a la proporción que su unidad privativa representaba durante la vigencia del régimen de propiedad en condominio.

Artículo 73.—En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen, deberá contarse además con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que autorizó la concesión.

Artículo 74.—La aprobación mencionada en el artículo anterior debe indicar además a nombre de quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como cualquier modificación al contrato original de otorgamiento. Para su plena validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e inscribirse en la Sección de Concesiones del Registro Público.

Artículo 75.—En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios deberá solicitar bajo el procedimiento de desafectación señalado en el artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio su extinción. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad.

CAPÍTULO X

Inscripción de documentos en el Registro Nacional

Artículo 76.—Tanto para la inscripción de la finca matriz y de las filiales, así como para su desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario debe dar fe de que ha tenido a la vista los planos visados lo que implica que el condominio o en su caso la desafectación cumple con los requisitos a que se refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento.

Artículo 77.—La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación unánime de todos los condóminos y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano general que contenga el nuevo diseño así como las tablas de distribución y porcentajes, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial.

Artículo 78.—En el caso de bienes en concesión, deberá contarse además, con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.

CAPÍTULO XI

Trámite de visado de planos

Artículo 79.—Para el trámite de visado de planos de condominios se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán presentar en la Ventanilla Única de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), lo siguiente:

a. Un juego de planos para la revisión por parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, la cual revisará, de conformidad con lo establecido en el presente reglamento y en el Reglamento de Construcciones, según acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas.

b. Un juego de planos para su revisión por parte del Ministerio de Salud, el cual revisará su conformidad con las disposiciones de sanidad e higiene.

c. Dos juegos de planos adicionales: uno para el propietario y otro para su presentación a la Municipalidad respectiva.

La Dirección de Urbanismo actuará como receptora de los planos y los entregará inmediatamente al Ministerio de Salud para su correspondiente visado.

La Dirección de Urbanismo del INVU entregará las resoluciones de ambos entes, en un plazo máximo de dos meses calendario contado a partir de la fecha de presentación de todos los requisitos legales exigidos, en el presente decreto, para su gestión. Vencido el mes sin que se hayan pronunciado, se tendrán por aprobados, sin trámite alguno ni requisitos adicionales para el interesado. Ambas instituciones podrán hacer observaciones, por escrito, sobre dichos requisitos por una única vez y dentro del plazo señalado. En este caso, el interesado deberá presentar los documentos con las correcciones u observaciones señaladas y la institución correspondiente, deberá resolver esta presentación dentro del plazo máximo de 10 días hábiles, contados a partir de la presentación de los documentos corregidos. Transcurrido el plazo sin que el INVU haya resuelto la gestión operará el silencio positivo de conformidad con los artículos 330 y 331 de la Ley General de la Administración Pública.

Una vez aprobados los planos, los interesados, deberán presentarlos ante la municipalidad correspondiente, cumpliendo previamente con lo establecido en el artículo 2 del Decreto Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAHS- MEIC del 01 de julio de 1999, “Reglamento para el trámite de visado de planos para la construcción”, publicado en el Alcance N° 49 a La Gaceta N° 130 del 6 de julio de 1999. Los planos constructivos finales deberán estar a disposición de los inspectores, en elsitio de realización de la obra.

Artículo 80.—Para todos aquellos casos de edificaciones en la zona marítimo terrestre, se aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 29307-MP-J-MIVAH-SMEIC- TUR de 26 de enero del 2001, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del 2001.

CAPÍTULO XII

De las sanciones administrativas

Artículo 81.—Al incumplimiento a lo dispuesto en el capítulo octavo del presente reglamento, se le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley de Construcciones, Ley General de Salud, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.

CAPÍTULO XIII

Disposiciones finales

Artículo 82.—El presente reglamento deroga las siguientes disposiciones legales:

1. El capítulo VII, titulado “Edificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio”, del Reglamento de Construcciones, reglamento otorgado según acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas.

2. El Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP publicado en el Alcance N° 44 a La Gaceta N° 168 del 2 de setiembre de 1997, que contiene el Reglamento al artículo 8 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

3. El capítulo III titulado “De los condominios en propiedad horizontal”, del Decreto Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAH-S-MEIC, “Reglamento para el trámite de visado de planos para la construcción”.

Artículo 83.—La aplicación de los requisitos establecidos en este Reglamento para la debida inscripción en el Registro Público de escrituras referentes a la constitución, extinción o traspaso de un bien sometido al régimen de propiedad en condominio, se dará siempre y cuando el otorgamiento de la escritura o de la solicitud sean posteriores a la entrada en vigencia del mismo.

Artículo 84.—Rige a partir de su publicación. Dado en la Presidencia de la República.

—San José, a los dos días del mes de marzo del año dos mil cinco.

113 Respuestas

  1. Gracias, muy útil y muy interesante el artículo. Me ayudo a sacar todas mis dudas

  2. Hola, se puede solicitar rectificación de situación de un condominio? El informe registral lo ubica en escazú pero el plano en santa ana. Se encuentra en etapa de construccion… finca filial, un 2º piso de un edificio. Los impuestos los cobra la muni de escazú , pero geográficamente si se encuentra en santa ana, según la distribución territorial. La finca matriz el informe registral también lo ubica escazú…

    • Estimada Rosi,

      Lo mejor es que consulte con su abogado para que el o ella le realice los trámites respectivos. Ya que el proceso suele ser bastante complicado.
      Saludos cordiales,
      Natalie Brenes

  3. Compramos mi esposa y yo, un apartamento en condominio. Hace un par de meses, en el apartamento que queda al lado, se pasó a vivir una pareja, la cual pone el radio en alto volumen, a varias horas al día. El asunto es que aunque sea de día estar oyendo el radio de ellos es muy molesto, sobre todo cuando ya son varias horas. Se le dijo al administrador y dijo que les comunicaría. Se supone que fue así. Sin embargo, siguen siendo recurrente la molestia aunque ya se les dijo a dichos vecinos, ¿Qué debo hacer? Nosotros nuestra televisión y radio la ponemos de tal forma que no salga de nuestras paredes, puesto que al cerrar el pasillo común no se escucha, sin embargo el de los vecinos se escucha incluso en los cuartos, cocina, sala nuestras.

    • Estimado Manuel,

      Este es un problema muy común que se presenta en apartamentos o casas que tienen paredes comunes o están muy cerca el uno del otro.

      1. Lo primero que debe de hacer es, por la vía del diálogo tratar de conciliar con la pareja vecina. Esta bien que el administrador hablará con ellos, pero ya nos dimos cuenta que no logro lo querido. Solicité Ud ahora al Administrador vía correo electrónico (escrito) una reunión con el o ella (administrador) y la pareja con la que tienen el problema, expliqué en la carta porque Ud se quiere reunir con ellos. Expliqué claramente su disconformidad a sus vecinos sea claro, sincero, haga pruebas de ruido con ellos presentes en su apartamento muchas veces en esta reunión se arregla el problema ya que se llega a un compromiso por ambas partes. De no seguir haciendo lo que se acostumbra a hacer.

      2. De seguir el problema.Ud debería seguir poniendo su queja ante la administración siempre por escrito (2 veces mas), para ir guardando pruebas.

      3. Luego pone la denuncia antes el ministerio de salud por ruido, ellos llegan, hacen una prueba y determinan los decibeles. Teniendo esta prueba en mano Ud puede poner ya la denuncia.

      Le comento esta historia ya que apega mucho a su inquietud.

      Una vez me sucedió una situación muy parecida a la suya. En unos apartamentos en condominio. Resulta que el cuarto de la Sra. afectada compartía pared con la sala del otro apartamento. El Chico vecino (26 o 27 años de edad) jugaba video juegos de guerra hasta muy tarde 2 -3 am, pegaba gritos. La señora vecina vivía poniendo quejas, llamando al guarda, administrador y el chico lo que decía es: ¨me fui de mi casa para que mis padres no me molestarán y ahora tengo a esta Señora molestando…¨. Ya se iba a iniciar el proceso contra el chico, cuando un día a las 2am la señora se levanta (en bata) y le fue a tocar la puerta (primera vez que lo hacía) le dijo que los gritos de él era lo que le molestaba, que pegaba tales gritos que ella se levantaba del susto, que ella trabajaba en giras y se tenía que levantarse temprano. El chico se sintió tan mal que escribió una carta pidiendo disculpas y se le dijo a la señora que iba a usar audífonos.

      Muchas veces los conflictos se solucionan solo conversando y haciendo ver a la otra persona su punto de vista.

      Me cuenta como le fue!

      Saludos,

      Natalie Brenes

    • Buenos días don Manuel.

      Tengo 21 años de vivir en condominio vertical, en un segundo piso, y siempre se dan situaciones como la que menciona. En mi caso, gracias a Dios no he tenido problema alguno con los vecinos tanto de la planta baja como de la alta. Sin embargo, si hay otros vecinos cerca de mi apartamento, que acostumbran escuchar la música a alto volumen y a horas muy tarde de la noche.

      En su caso, si son inquilinos, es con el propietario con quien debes hablar porque la responsabilidad es completamente de él, pero si por el contrario, son dueños del apartamento, entonces lo primero es el diálogo y si éste no funciona, luego de varios intentos, entonces ni modo, tienes todo el derecho de recurrir a los medios que la ley facilita en estas situaciones.

      Como lo mencioné anteriormente, muchas veces los propietarios que alquilan son los responsables de que se den éste y otro tipo de problemas, porque no utilizan contratos escritos donde se especifique claramente las normas de convivencia que deben ser respetadas para vivir en condominio, simplemente cierran el negocio de alquiler únicamente de palabra y desgraciadamente hoy en día, el contrato de “palabra” ha perdido totalmente credibilidad, como bien lo dice el dicho: las palabras se las lleva el viento”.

      Espero se resuelva su situación, porque comprendo totalmente como afecta esto la paz de un hogar y la convivencia en general.

      Gabriela Sandoval Carvajaldijo
  4. Hola, primero que nada les deseo muchas bendiciones en este nuevo año. Vivo en condominio vertical, en un segundo piso, desde hace 21 años. Desde finales del año pasado se conformó un equipo de trabajo porque desgraciadamente este condominio, desde su constitución, nunca ha tenido una administración legal. Por lo tanto, mi persona al igual que muchas otras que tenemos todo este tiempo de vivir aquí, estamos sumamente interesadas en conformar una directiva legalmente establecida y hacer de este condominio, el lugar que debía de ser desde hace tantos años. El problema que tenemos es que aprox. el 90% de los apartamentos están alquilados y los propietarios simplemente alquilaron y se fueron a vivir a otro lugar, olvidándose completamente de sus obligaciones para con el condominio, ya que no es solamente responsabilidad de los propietarios que aún vivimos en él.

    Por la experiencia de todos estos años, puedo decir que vivir en condominio no es nada fácil, mucho menos si los vecinos que tienes a los lados, no son cooperadores ni se comunican contigo, gracias a Dios ese no es mi caso. Creo que para poder tener una buena convivencia en condominio, debe imperar el respeto, la comunicación, la tolerancia (hasta cierto punto) y la cooperación, no solo para hablar de los problemas que afectan a todos, sino también para proponer y llevar a cabo soluciones.

    Primero Dios, espero que a partir de este año se logre legalizar la administración del condominio, para empezar a ver resultados palpables que contribuyan a una mejor convivencia entre sus habitantes y haga conciencia entre los propietarios que no viven aqui, de alquilar los apartamentos únicamente a personas gratas, de mente abierta que estén dispuestas a colaborar y respetar las normas del condominio para beneficio de todos.

    Si me pueden dar alguna guía de alguna persona o institucion que nos pueda brindar asesoria con respecto al trámite para legalizar la administración del condominio, les estaré totalmente agradecida.

    Gabriela Sandoval Carvajaldijo
    • Estimada Gabriela,

      Lo mejor es que conversar acerca del problema que tienen, ya que necesito hacerle unas preguntas. Me encantaría poder ayudarle. No dude en llamarme.
      Saludo cordiales,

      Natalie Brenes
      Celular: 8845-0492

  5. Buenas tengo una consulta y tal vez puedan ayudarme: Vivo en un condominio de 2 plantas en la planta de abajo arriba de nuestro apartamento se pasó a vivir un señor con su hijo, para resumir el cuento, el hijo de este señor se nos metió a robar en 2 ocasiones se puso la denuncia respectiva y se logró recuperar un objeto que fue robado de nuestra casa ya que la persona que lo tenía confesó que fue el hijo del señor quien se lo vendió. Se habló con el dueño del apartamento y nos dice que el no puede hacer nada ya que la única manera de sacarlos del condominio es que dejen de pagar el alquiler o que haya una sentencia formal. Mi consulta es, realmente no se puede hacer nada? La junta directiva nos dice que está atada de manos, es cierto? Mi familia y yo estamos pensando seriamente irnos de acá después de 10 años de vivir aquí solo porque unos maleantes hacen lo que les da la gana? Estamos realmente desesperados ojala nos puedan orientas, gracias.

    • Buenos días Saúl,

      Su situación es muy complicada y si lo que Ud quiere es sacar a estas personas va a tener que contar con una sentencia formal como le comunica el administrador del condominio. Necesita empezar con un proceso penal. Si ellos son inquilinos, lo mejor que puede hacer es hablar con el propietario y llegar a un acuerdo con esta persona.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  6. Buenos días, quisiera hacer un condominio en una propiedad cuya área es de 270 metros cuadrados aproximadamente.
    El plan regulador de la municipalidad y el estudio de suelo entregado a mi persona por la institución, dice que se puede construir 3 viviendas, o apartamentos en uno, dos o tres niveles(basados en la densidad)
    Me indicaron el porcentaje de área que se debe dejar libre, pues es sabido que el plan regulador no permite la construcción del área total de la finca matriz.
    Podría hacerse esas 3 unidades habitaciones en condominio? Lógicamente apegándonos a la ley de Condominio? Califica este terreno para construir y hacer la finca matriz en 3 filiales?
    Le agradecería su respuesta,

    • Hola Grace,

      Tendría que consultar al INVU ya que constituir un condominio que tenga solo 270 metros cuadrados, podría tener sus inconvenientes como lo son las áreas comunes ya que tiene que dejar un porcentaje para ellas y no sé si con 270 metros cuadrados puede realizar 3 filiales. Desde luego todo depende mucho de los planos que presenten y cumplan con todos los requerimientos.

      Saludos

  7. Buenas quisiera que me ayuden!!
    Compre en un “condominio” y tengo varios problemas !!
    1- no tenemos alumbrado publico y los encargados dicen que el dueño del condominio es el que tiene que comprar transformadores y las lamparas psra dicho alumbrado lo preocupante es que por no haber electricidad en el condominio no tenemos un medidor para cada casa sino que solo HAy UNO para tres casas habitadas oficina de ventas y para mezcladora y demas cosas que se ovupan para una construcción y todo esto de un solo medidor

    2- no tenemos seguridad hay una caseta de guarda y unas cadenas pero nunca hay nadie porque no han contratado seguridad lo preocupante es que anda personas aprendiendo a manejar, entran carros extraños a la hora que sea

    3- no tenemos donde depisitar la basura !! Afuera del “condomino” hay un estañon dicen que ese es el lugar de ponerla !! Quidiera saber si dentro del condominio tiene que haber alguien encargafo de poner la basura en ese estañon o uno llevarla hacia el !!!

    4- aah y algo importante la tapia perimetral no ests terminada. Rl problema de todo esto es que ellos nos dijeron que cuando llegaran los primeros condominios todo esto se solucionatia y ya hay viviendo 3 y próximos 3 mas

    Agradezco su respuesta

    • Estimada Marta,

      Preguntas:
      ¿Quién es el administrador del condominio, la Desarrolladora?
      ¿Pagan cuota de mantenimiento?

      1. Hay que exigirle a la Desarrolladora que solucione este problema de transformadores,alumbrado público y medidores. A lo mejor va a necesitar asesoría Legal. Todos los propietarios se tienen que reunir y exigirles.

      2. Hay que verificar que indica el Reglamento Interno del Condominio. La Desarrolladora debe de estar realizando esta práctica para bajar costos, pero si el Reglamento indica que debe de haber una persona verificando siempre el ingreso de los condóminos y visitantes, entonces se le debe de exigir. Si cuando ellos le vendieron el condominio decían que tenían seguridad las 24 horas, se les debería de exigir.

      3. Con respecto al Artículo 51 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica, se le puede exigir a la constructora que construya los basureros, ya que es su responsabilidad. En cuanto a si debe de haber un encargado eso depende del acuerdo al que han llegado los propietarios en la Asamblea. Cualquiera de las dos esta bien.

      4. Hay que pedirle a la Desarrolladora que termine la tapia perimetral.

      Haga una reunión con sus vecinos para que entre todos le pidan a la Desarrolladora que arregle estos puntos.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  8. buenas me pueden ayudar sobre servidumbres en condominios, gracias

  9. En mi condominio, se me envio un correo por escrito indicando que debia un monto determinado por cuota de mantenimiento, la cual he cancelado de forma puntual. El administrador no me ha entregado recibos de pago EN NINGUN mes, y ahora me vienen a decir (6 meses despues de que me mude) que el calculo estuvo mal hecho y que debo mas dinero. Me parece que esto es arbitrario pero no se si el administrador tiene potestad para hacer esos cambios de forma tan arbitraria. Igualmente, los recibos de agua no son recibos oficiales de la ESPH –sino una hojita impresa por el mismo administrador del condominio que indica los m2 utilizados en el mes, sin ninguna otra informacion adicional (donde uno no puede sino asumir que es informacion correcta). Igualmente en estos casos no han entregado nunca recibos de confirmacion de pago. Que derechos tiene el dueño de un condominio en estos casos? Que dice la legislacion vigente? Agradezco su ayuda.

    • Estimada Eugenia,

      El administrador debe de entregar un recibo de dinero por el pago de las cuotas que usted ha pagado. Si él o ella no se lo ha entregado, lo puede exigir esta en todo su derecho. Si él o ella realizó mal el cálculo de su cuota de mantenimiento del condominio lo mejor es que tenga una reunión y dígale que le explique que paso. El administrador debe de asumir también su responsabilidad al respecto si fue error de él.

      Con respecto a la cuota del ESPH no se como lo realiza el administrador de su condominio, pero en muchos condominios lo que se hace es que se le toma una foto al medidor el día de la lectura y se deja en archivo en registro, en caso de que algún condómino pida verificar los metros cúbicos gastados uno busca en el archivo para verificar si es que se cometió en un error. Es la forma más común de realizarla y práctica. Si el administrador solo toma lectura y no deja ninguna prueba lo que pueden hacer ustedes como condóminos es exigirle que realice este procedimiento o algún otro que sea de su satisfacción.

      La legislación actual no dice nada de estos temas en específicos, pero si dice que el Administración debe de rendir cuentas siempre que se le pidan, usted debería de quedar satisfecha con la respuesta que el administrador le brinda. Todos los condóminos deberían de exigirle el recibo de dinero.

      Cualquier consulta estamos para ayudarle.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora de Condominios

  10. Buenas, anteriormente les hice una consulta sobre que en el apartamento donde vivo con mi esposa y mi hija se nos habían metido a robar y ustedes muy amablemente me contestaron, ahora tengo otra duda que alguien me indicó que puedo hacer. Es cierto que se puede demandar al condominio, a manera de recuperar el dinero por lo objetos que nos fueron robados? Si es así, ustedes nos podrían ayudar a hacerlo? Ya que creo que si ni la Junta Directiva del Condominio ni el dueño del apartamento ni las autoridades hacen algo debe haber alguna manera de por lo menos el condominio como tal me reembolse lo perdido, una vez más muchas gracias.

    • Estimado Sául,

      Muchas gracias por contactarnos nuevamente. Si gusta me llama al 8845-0492 y le indicó como proceder.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  11. Muchas Gracias de verdad por responder a nuestras consultas, se aprecia mucho la ayuda.
    Yo quería preguntar:
    1. Cuanto debe ser la capacidad de una planta de tratamiento de aguas residuales, se debe construir basado en que estimado? Mi razonamiento seria basado en la cantidad de habitantes por casa, unas 4 personas como mínimo. No sé cómo funciona, pero y las aguas pluviales también van a dar ahí mismo, por medio del sistema de alcantarillado?
    2. Hay piscina, área de actividades, descanso y BBQ en el edificio adjunto a la piscina, planta de tratamiento de aguas residuales, pero no veo ni un solo play para los chicos y dejaron arboles de fuego en algunas fincas filiales, con el pretexto de que no nos lo iban a cobrar que el condómino decidía si se los dejaba o no. Mi entender es que si debe existir un play cada cierta cantidad de metros, o cantidad de casas y en cuanto a los arboles, son bellos, enormes, pueden afectar el tipo de construcción que uno escoja, pero me parece más bien que los dejaron para que les aprobaran los permisos municipales, refiriéndome al mínimo de zonas verdes.
    3. La tapia perimetral, dejaron un levantamiento del terreno de lo que va a ser patio en la parte de la tapia perimetral, ósea el terreno no es parejo, es intencionalmente más alto en la tapia perimetral, y yo no lo quiero así, lo quiero emparejar, el asunto es que con las lluvias se lavo un poquitín apenas el terreno, y ya se ven los enormes huecos entre el suelo y la base de la tapia perimetral, la Desarrolladora dice que eso se rellena con tierra, pero yo les digo que yo quiero mi terreno parejo que más bien ocupo bajar esos 3 metros que me dejaron más elevados que el resto del terreno. Si yo emparejo el terreno, esa tapia queda en el aire y fijo se cae. No se supone que una tapia perimetral debe tener mejores bases? Nota: es una tapia prefabricada, para que se imagine la contextura.

    De verdad muchas gracias por sus consejos.

    • Estimada Cindy,

      1. La capacidad de la planta la determina una empresa o persona experta en plantas de tratamiento, le puedo aconsejar una si así lo desea. Con respecto a las aguas pluviales estas deben de ir al sistema de alcantarillado pero van a una laguna de retención no a la planta. Es prohibido por reglamento, puede consultar el Reglamento de Vertido y reuso de Aguas Residuales de Costa Rica.
      2. Hay que analizar los planos originales de proyecto y ver como lo establecieron.Muy importante revisar los permisos de la municipalidad.
      3. No entiendo bien, pero si es tapia común solo puede hacer una mejora si es aprobado por Asamblea de Condóminos. Con respecto a las bases hay que verificar planos originales del proyecto y permisos para verificar que todo este conforme la Ley.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes,

  12. En un condominio de 98 metros cuadrados, se ha mudado una pareja conflictiva que pelea constantemente y tienen dos perros american stafford.- los sueltan y andan en el condominio con el peligro inminente que esto conlleva.- El administrador no hace nada.-
    Què se podrìa hacer legalmente.- Ante quien puedo poner una denuncia formal.-

    • Estimado Alejandro,

      Lo primero que debe de hacer es revisar el Reglamento Interno del Condominio y verificar que indica con respecto a mascotas de razas conocidas como peligrosas y con respecto a si hay medidas que deben de tomar los dueños de ellas durantes sus paseos dentro del Condominio.

      Si el reglamento interno indica por ejemplo que todas las mascotas deben de andar con correa. Usted como condomino debe de exigirle al Administrador que haga cumplir el Reglamento Interno es deber de todo Administrador de verificar que se este cumpliendo con las Reglas condominales.

      Si no indica nada el reglamento con respecto a razas peligrosas puede llevarlo a la vía judicial, pero si los animales no han realizado ningún daño aún, no va poder poner ninguna demanda. Con respecto al espacio en el que ellos viven (98m cuadrados), puede verificar que dice la ley protectora de animales al respecto y si un espacio de estos tan reducido se pueden tener dos mascotas de estas.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  13. Cordiales saludos. Trabajo en un oficentro en el que hay también apartamentos. Yo soy asistente administrativo y me han ordenado investigar sobre alguna ley que regule el ruido, ya que hemos tenido problemas entre dos inquilinos por este tema. Lo que pasa esque uno de elos es sumamente ruidoso en las noches. Nuestra norma es guardar la armonía y el silencio después de las 10pm, pero querñia saber si existe alguna ley que respalde eso, para así darle mayor seriedad, por decrilo de algún modo. Es decir, un respaldo legal.
    Muchas gracias.

  14. Saludos. Quiero exponerle mi situacion para ver si me pueden guiar. Hace unos meses hice un contrato de preventa de un condominio de montana (lote) en el que pague una prima del 20% del valor total de la propiedad. Cuando se me ofrecio el lote me enviaron via coreo electronico el reglamento del condominio y el layout de los lotes con la distribucion de los mismo y las obras comunes. Hasta ahi todo bien. La fecha inicial de entrega de los planos catastrados era diciembre de 2013, sin embargo se empezaron a presentar atrasos en las obras. Llame para solicitar explicaciones y me indicaron que habian algunos problemas menores con algunos permisos y que todo estaba en orden. Pasaron los dias y no arrancaron las obras. Segui presionando y me enviaron (por mi insistencia) una resolucion de la Municipalidad de Alajuela en la que no se otorgaba el permiso porque no habia una solucion al tratamiento de aguas servidas y negras. Aqui esta el problema. Resulta que en el reglamento con el que me fue vendido el condominio se indica que cada finca filial debe contar con tanque septico. Lo que paso fue que la Desarrolladora para poder sacar el permiso de construccion (iniciaron obras de movimiento de tierras y los pararon) lo que hizo fue unilateralmente cambiar el reglamento de construccion inicial estableciendo que cada unidad habitacional debe colocar una planta de tratamiento de aguas servidas. La resolucion de la Municipaldad no especifica esto y tomando en cuenta que se esta desarrollando un proyecto en zona de montana con mantos acuiferos importantes, la desarrolladora debio preveer la planta de tratamiento (se traslado el costo a cada condomino sin avisar). Cada planta individual para un hogar promedio ronda los $4500.00 lo cual no me parece justo en tanto no se negocio bajo estas condiciones. Por otro lado el layout que me enviaron senalaba una acera de 1.20 m de ancho. Ahora me dicen que el proyecto NO tiene aceras… Con todo esto ya la fecha de entrega se paso hasta enero de 2013 y en estos momentos todavia no cuentan con los permisos de construccion.Les agradezco si pueden ayudarme contactarme para ver como puedo proceder porque no se me esta entregando lo pactado inicialmente. Quisiera saber si cabe alguna accion legal al respecto. Muchas gracias

    • Estimado Nelson,

      El abogado necesitaría verificar mas su caso, si gusta me llama al 8845-0492 que es mi celular, para ponerlo en contacto con él.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora de Condominios.

  15. Mi consulta es la siguiente: yo vivo en el primer piso, el problema c origina con las personas q viven en la segunda planta sobre mi apartamento, últimamente y reiteradamente ellos tienen algún problema d tuberías, porque el agua se filtra por la pared y ocasiona problemas en mi apartamento. Por dicha, c q es fuga de agua limpia, ya hable con ellos pero sí el problema continúa q hago…? Denunciar ante ministerio d salud..?

    • Estimado Alex,

      El Ministerio de Salud solo trata denuncias de aguas negras o tanque séptico, aguas residuales y planta de tratamiento, aguas pluviales o servidas. Según lo que usted me indica son aguas limpias. Yo le recomiendo que trate de conciliar con los dueños del apartamento en conjunto con el administrador, aporte pruebas y muéstrele lo que esta ocurriendo en su apartamento, antes de llevarlo a la vía judicial.

      Si gusta el formulario de guia de denuncias del Ministerio de Salud para que verifiqué el tipo de denuncias que ellos llevan me lo puede pedir al correo info@greencondoscr.com

      Si gusta que lo ponga en contacto con el abogado de Green Condos, me puede contactar a este mismo correo o al 8845-0492.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora de Condominios

  16. Muchas gracias Natalie y de momento logré conciliar con mi vecino, agradezco mucho la yuda. También existe un problema sobre exceso de sonido con otro vecino y todos los demás dueños ya han hablado, el muchacho hace caso omiso a solucionar el problema del volumen.. Pero con un caso anterior q ud ya explicó m di cuenta d los pasos a seguir.. Igual muchas gracias y cualquier cosa m comunicó al correo. Buenas tardes

  17. ADQUIRÍ UNA UNIDAD EN UNO DE LOS PROYECTOS QUE DESARROLLA CONCASA. ESTO ES UNA FINCA MATRIZ Y SE DIVIDE EN VARIOS PROYECTOS, QUISIERA SABER SI LA CALLE QUE LLEVA A LA ENTRADA DE CADA PROYECTO ES PÚBLICA. PORQUE PRIMERO TIENEN UNA ENTRADA PRINCIPAL QUE DA A VARIOS PROYECTOS , A LAS OFICINAS DE CONCASA Y A UN LAGO ARTIFICIAL, Y LUEGO CADA PROYECTO TIENE SU ENTRADA EN FORMA INDIVIDUAL (SE DIVIDE POR ETAPAS). LA SITUACIÓN ES QUE CUANDO ADQUIRIMOS EL CONDOMINIO, NOS DIJERON QUE PODÍAMOS PASAR POR LA CALLE PRINCIPAL Y AHORA NO LO PERMITEN. EN LAS ENTRADAS PRINCIPALES (DOS) DICE QUE ES PARA UN PROYECTO ESPECÍFICO Y RESULTA QUE DESPUÉS HAY UNA CASETA PARA CADA UNO DE LOS DIFERENTES PROYECTOS (VISTA AL LAGO – CAMPO REAL CON SUS RESPECTIVAS ETAPAS), POR LO QUE PERMITE QUE LOS CONDOMINOS DE AMBOS PROYECTOS PUEDAN SALIR POR CUALQUIERA DE LAS ENTRADAS PRINCIPALES. EL ASUNTO ES QUE EL OTRO PROYECTO DE LA MISMA COMPAÑÍA (TERRAZAS DEL OESTE), SOLAMENTE TIENE UNA ENTRADA PRINCIPAL Y NO NOS PERMITEN PASAR POR LA CALLE QUE LLEVA A CADA UNO DE LOS PROYECTOS, POR LO QUE TENEMOS QUE IR A DAR LA VUELTA POR UNA CARRETERA INTRANSITABLE Y SOLITARIA.

    CARMEN LIDIA QUIRÓS CORRALESdijo
    • Estimada Carmen,

      Habría que ver los planos del proyecto y las actas constitutivas de los condominios. No sé como funciona este condominio si son varios condominios dentro de un condominio madre ó si son varios condominios unidos por calles públicas.
      También es importante que pregunte a la Administración el por qué no pueden transcurrir por la calle principal pudo haber sido un acuerdo de Asamblea.

      Saludos cordiales

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  18. Tengo 10 años de vivir en condominio, somos los propietarios, tenemos un perro, un par de veces se ha escapado y roto bolsas de basura el cual apenas nos damos cuenta inmediatamente recogemos. El administrador del condominio tiene una guerra con nosotros, llega a presentar quejas porque nos parqueamos 2 cm corridos de la linea que divide el espacio de parque, se pone a crear bitacoras falsas de heces encontradas en el condominio, hago aclaracion que existen 3 perros mas de otros vecinos. Pasa enviando cartas por escrito quejandose de nuestro perro y comportamiento, el otro dia ibamos fuera del país por lo que a las 4 am tuvimos que cargar los carros con todas las cosas el señor nos acaba de traer una carta firmada por todos los otros condominos diciendo que se nos amonesta por hacer una “fiesta” haciendo bulla con musica HASTA las 4 am, y que luego de llamarnos la atencion hicimos caso omiso. Cuando la realidad del caso es que lo que se hizo bulla fue abriendo y cerrando las puertas del carro para meter las valijas y el sonido del automovil al salir del condominio. Suponemos que quiere tener una lista de cartas haciendo constancia de que incumplimos con el reglamento del condominio para luego presentar algun recurso para sacarnos de nuestro hogar, lo peor es que pasa en esas todo el tiempo y escribe en las cartas cosas que no son ciertas. Mi pregunta es que tan lejos puede ir el legalmente con esas cartas donde “constan” nuestras faltas, sera que el nos puede echar de nuestra propia casa??

    • Estimada Nathalie,

      Si se puede determinar a un condómino no grato para el condominio y por ende se le puede prohibir vivir en él. Todo debe de estar muy bien argumentado y con pruebas. Yo le recomiendo que concilie con el Administrador, que se sienten a conversar de todo lo que ha pasado y además le pida las pruebas que tiene.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  19. tengo cuatro meses de comprar una filial en un condominio , la cual no tiene tapias trasera ni del lado lo cual me hace sentirme sin privacidad el comité del condominio me ha rechazado tres veces los planos de la tapia primero me exigieron un arquitecto para diseñar la tapia y se mando un dibujo de como quedaría pero al hacerlo no se usaron medidas exactas ya que estaba el plano del arquitecto y aun así lo rechazan en fin espero que algún día lo aprueben el asunto que me preocupa es que la tapia que quiero colocar es prefabricada ya vine con su propio color ahora me dijeron que debo pintarla de blanco o dejarla en color cemento mi pregunta es pueden hacer eso los del comité pues pago esa casa y no la siento como mía sino del condominio hay una ley que los faculte imponer sus gustos?

    • Estimada Gloria,

      Un comité no puede imponer sus gustos, ellos se deben de basar en el Reglamento Interno del Condominio y en seguir una misma línea de diseño para todo el condominio.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  20. Consulta rápida, cuando compro un condominio, los costos de instalación del medidor de agua, de quien son responsabilidad? Del condómino o del proyecto?

    Nos están cobrando los costos por formularios, costo del medidor y gastos legales para que el trámite lo realice un abogado.

    Es correcto?

    • Estimada Jennifer,

      Desconozco que fue lo que usted negocio a la hora de comprar su condominio.
      No todos los proyectos ofrecen lo mismo a la hora de vender.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes,

  21. HOLA ME GUSTARIA SABER QUE ACTAS DE ASAMBLEA ORDINARIA SE DEBEN INSCRIBIR EN EL REGISTRO PUBLICO, PREGUNTO SOLO NOMBRAMIENTOS DE ADMINISTRADOR O ACUERDOS VARIOS TOMADOS POR LOS CONDOMINOS. GRACIAS

    • Buenas tardes Vilma,

      Se deben de protocolizar los nombramientos del administrador tal y como lo indicas y todo cambio de reglamento. Para el cambiar puntos en el reglamentos se necesita el 100% de los condóminos.

      Buen día,

      Administración de Condominios Green Condos.

  22. Buenas, muchas gracias por este sitio es de gran ayuda. En el condominio donde vivo desde hace mas de dos meses, todavía no se han implementado los servicios ofrecidos y áreas comunes (calle, juegos infantiles, internet), el desarrollador va atrasado. La consulta va orientada a saber en cual entidad del Estado se puede solicitar intervención para que el condominio se termine. Gracias.

    • Estimado Carlos Arias,

      Con gusto le asesoramos, me puede llamar al 8845-0492 para indicarle como debe de proceder.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios en Costa Rica

  23. Hola tengo una consulta soy administrador de un condominio vertical, son 32 casas por lo general resulta que como en todo hay gente y hay gente que no puede vivir en paz, existen otros que no pagan sus cuotas, aludiendo que no quieren , es mas tenemos condominios que nunca han pagado y tiene deudas muy altas, lo que necesito es saber a quien me puedo dirigir para asesorarme, todos dicen que se pueder realizar demandas pero a donde se formulan gracias.

    Hernan Montero Fonsecadijo
    • Estimado Hernán Montero,

      Con gusto le asesoramos, me puede llamar al 8845-0492 para indicarle como puede iniciar el proceso.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios en Costa Rica

  24. Buenas tardes, gracias por su sitio es de mucha ayuda. Tengo una duda, actualmente el condominio donde vivo no tiene administrador, ni junta, ni nada por el estilo, los dueños de los lotes, no los quieren limpiar porque alegan que no les interesa gastar dinero en eso, la ley condominal en el articulo 32 de la Ley reguladora de condominios que cito “Artículo 32. Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración. Además, tendrá derecho a cobrarles a los demás propietarios mediante la debida demostración, el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador público autorizado será prueba suficiente de que existen.” Esto aplica para que yo pueda mandar a limpiar el lote y cobrarselo a los dueños? Ya que atenta contra la seguridad y la salud? gracias.

  25. Estimados señores,

    Me gustaría plantearles la siguiente inquietud , pero antes quisiera ubicarlos en mi situación :
    1. Vivo desde hace 5 años en un condominio de condominios del tipo horizontal.
    2. No contamos con servicio de alcantarillado municipal para el desfogue de aguas residuales.
    3. En el condominio hay más de una centena de unidades habitacionales.
    4. Cada una de las casas cuenta con un sistema de tanque séptico y dos pozos de absorción, no existen drenajes pues las dimensiones de los terrenos no alcanzan para que estos fuesen construidos.
    5. No hay planta de tratamiento de aguas residuales.
    6. Las aguas pluviales van directamente a desfogar en un río.
    7. Algunos vecinos dado los problemas hidráulicos en su propiedad han decidido disminuir la cantidad de agua que llega a los pozos de absorción, haciendo conexiones con las cuales envían las aguas jabonosas hacia la cuneta.
    8. Nunca me dieron los planos de mi casa, pero el condominio empezó a construirse hace unos 7 años. (2006).

    La pregunta es: Se puede establecer un proceso judicial en nombre de todos los condominios para obligar al desarrollador a construir una planta de tratamiento de las aguas residuales?

    Un saludo cordial, Álvaro Elizondo.

    • Estimado Don Alvaro,

      Si se puede, pero antes deben de comprobar que el sistema que les dejo el Desarrollador no funciona, para ello deben de hacer un estudio de cloacas de las filiales.

      Si gusta nos pueden contactar a info@greencondoscr.com para darle mas información de la empresa a la que se pueden dirigir.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  26. Buenos dias
    Tengo 3 dudas:
    1- tengo 1 lote sin construir en un condominio, quiero saber si debo pagar la misma cuota de mantenimiento que un lote con casa?

    2- el desarrollador solo paga el 25% de la cuota de mantenimiento de los lotes que no ha vendido, tiene un tiempo limite para hacerlo o puede hacerlo hasta que venda el ultimo lote? Porque podrian pasar hasta 20 años , maxime con la situacion actual.

    3- en todo caso al hacer la Asamblea anual , teniendo el desarrollador la mayoria siempre se aprueban o niegan los puntos? Hay alguna manera de que los inquilinos timemos decisiones?

    Gracias

    • Buenos días Sheila:

      1. Depende del Reglamento Interno del Condominio. Por eso lo debe de revisar a ver que indica. Hay condominios en los que tanto lotes como casas pagan por igual y hay otros en que la cuota es diferente.
      2. Depende del Reglamento Interno del Condominio. Habría que revisar que indica el reglamento del condominio.En muchos condominios es solo por los primeros 3 o 5 años.
      3. Si el Desarrollador tiene la mayoría no van a poder hacer mucho en las votaciones. Lo mejor es que lleguen a un acuerdo con el Desarrollador buscando siempre el bienestar del Condominio. Decirle al administrador que en la Asamblea incluya puntos que a ustedes les preocupa.

      El Reglamento Interno es realizado por el Desarrollador debido a esto tienen muchas ventajas para ellos. Lo que debe de hacer es revisar bien el reglamento y buscar puntos que sean de ventaja para ustedes.

      Con gusto Green Condos le puede ayudar, solo debe de enviarnos un correo electrónico a info@greencondoscr.com

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  27. hola!! tengo mas de 5 años de vivir en un condominio ahora me lo quieren comprar con un banco ….el perito lo valora bien…. pero tiene un detalle para firmar… no coincide el tamaño del lote en el registro nacional dice que mide 37mts y el plano 78mts……… y si la casa mide 78mts ( 6 frente x 13 fondo )….como arreglo ese problema… me dicen que debo ir a buscar la firma de todos los condominos son mas de 200 familias eso es imposible… existe otra forma de arreglar este problema… le agrasdesco cualquier ayuda que me de…. saludos!!!!!!!! :)

    oscar zuñiga castillodijo
    • Estimado Oscar,

      No existe otra forma, la única forma es corregir las medidas y para ello necesita una asamblea donde estén todos los propietarios, de faltar una persona no lo puede hacer y además todos deben de estar de acuerdo.

      Es muy difícil mas si el condominio consta de 200 filiales.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  28. Hace una semana empezamos mi esposa y yo a vivir en un condominio conformado por una línea de 4 condominios abajo y otra línea de 4 condominios encima. Actualmente nos quieren hechar porque tenemos una perrita de raza pequeña no violenta ni de raza peligrosa( sin quejas de los vecinos). El condominio nos lo alquiló la dueña del inmueble. El contrato que firmamos no habla de prohibición de mascotas ni de ningún reglamento interno del condominio. Resulta al llegar ahí que hay una Asamblea conformada desde el año 86 donde prohíben la tenencia de mascotas según el reglamento interno del condominio ( desconocido por nosotros hasta entonces) y la administradora nos quiere hechar. Es esto legal? Puedo hacer algo al respecto? Nos pueden hechar por eso? Tengo entendido que hace un par de meses salió que era ilegal la prohibición de las mascotas en los contratos de alquiler. Tengo que empezar a buscar otro lugar donde vivir con mi esposa y mi perrita ?

    • Estimado Roberto,

      1. Lea el artículo 34, de esta Ley. Al comprar o al alquilar en un condominio usted se somete al Reglamento Interno del mismo. Fue un error del dueño no indicarles que había un reglamento interno, pero al igual lo es de su parte, ustedes debieron de haber preguntado ya que todo condominio se rige bajo un Reglamento Interno.
      Es esto legal? Si lo es.
      Puedo hacer algo al respecto? Si claro, hablé con el administrador y dueño pregunte a que acuerdo pueden llegar, sino pida deposito de vuelta y busque un lugar donde si acepten mascotas.
      Nos pueden hechar por eso? Si. Tendría que ver el reglamento pero la mayoría de sanciones no son para los inquilinos sino para el propietario,por eso lo mejor es que hable con la persona que les rento el bien para que puedan llegar a un acuerdo con ellos.

      Saludos,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  29. Hola!

    Tengo una duda: Cual es la distancia minima entre una cada en condominio y la planta de tratamiento, yo vivo en una hace 2 1/2 años y todo funciono bien pero en el ultimo año hay cierta vibracion sonica dentro de la casa, a veces se siente en las ventanas, y en las paredes se escuchan como campanitas, como si ud tirara un tubo de metal custa abajo. No es todo el tiempo, pero cuando inicia es muy molesto, administracion dice que todo esta bien y no pueden hacer nada por se debe a la distancia entre la casa y la planta que es de 2 metros. He notado que la tierra alrededor de la casa esta bajando, ya habian rellenado la orilla de la casa porque la misma vibracion dejo expuesta el cimiento exterior de las paredes como 15 cms y lo mismo el jardin interno se esta asentando cada vez mas. Que opinan, que me aconsejan.

    • Buenos días María,

      La distancia debe de ser mínima de 10 metros. Le recomiendo exponer su caso ante el Ministerio de Salud o nos puede contactar para que podamos ver mas a fondo su caso.

      Saludos cordiale,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  30. Hola… Interesante y educativo lo expuesto por usted los felicito.
    Tengo la siguiente inquietud. Es legal crear una asociacion de propietarios de condominio
    ( HOA) en un complejo de condominios que fue construido sin los permisos municipales . Es legal inscribir un complejo de condominios en el registro publico sin haber tenido los permisos municipales. El complejo de condominios al que me refiero fue construido en el 2006 en el 2011 la municipalidad notifica al presidenete de la HOA que el complejo de condominios se construyo sin permisos municipales. El desarrollador nunca obtuvo los permisos municipales ahora la HOA esta en apuros legales con la Municipalidad.

    Muchas gracias.
    Alberto

    • Estimado Alberto,

      Es bueno que todo condominio tenga una Junta, Asociación o Comité. Solo es legal si el reglamento interno así lo indica, pero es bueno que tengan un comité que regule al administrador.
      Desde luego que es ilegal construir una propiedad sin el permiso municipal, por eso fueron notificados por la Municipalidad, para que arreglen la situación.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  31. Estoy aprendiendo asuntos legales con respecto a condominios.
    El condominio que compre en el 2011 fue construido sin permisos municipales y sin cartas de disponibilidad de agua por parte del ICAA.El complejo de condominios se construyo en el 2006. El 05/02/2014 recibimos los propietarios de condominios invitacion para que formemos parte de un acueducto privado para obtener la carta de disponibilidad de agua pero el cobro es mas de $5000,00 ( mas de cinco mil US dolar por la paja de agua mas el aproximado $250,00 que va a cobrar ICAA por el medidor. No conozco las leyes es legal esto.
    Gracias
    Alberto

    • Hola Alberto,

      Si claro que lo es, pero si el 100% de los condóminos están de acuerdo pueden ceder los derechos de la tubería al Ay , ESPH, Acueductos, etc.
      Saludos,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  32. Buenos dias,

    Adquirimos un apartamento en condominio vertical. Cancelamos la prima en el plazo que se acordo, el desarrollador indico que el plazo maximo de entrega era para el 30 de diciembre del 2013. A la fecha no hemos podido tramitar el proceso bancario, debido a que el banco necesita que la filial este lista para iniciar con los tramites.

    Nuestra apartamento esta listo, pero los desarrolladores alegan que se presento la documentacion correspondiente a la municipalidad para obtener las filiales. Nos indican que ya la municipalidad esta lista, pero ahora es el registro civil quien esta atrasando.

    Es esto posible? O el desarrollador debe tener esto listo antes de iniciar con el proyecto?

    Les agradezco su ayuda. Saludos!

    • Estimado José,

      No entiendo muy bien su consulta, pero a lo que entiendo usted compró en preventa cuando el condominio aún no estaba constituido y aún no lo está, si es así, muchas veces la desarrolladoras empiezan a vender antes, con el fin de ir avanzando con el condominio.
      Si es posible, la mayoría de proyectos inician de esa manera, lo ideal sería que vendan hasta que este todo listo. Comprar en preventa siempre es mas cómodo, pero existen riesgos que toma el comprador como lo es en su caso, tiempos de entrega no acordes a los prometidos.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  33. Buenas noches. Estoy por firmar un contrato de alquiler en un condominio horizontal. Al principio se nos indicó que podíamos tener mascotas, pagué el depósito solicitado para el enganche y después se me indicó que ya no podía tener mascotas. Sin embargo, en las visitas que he realizado a la propiedad he observado que otros condóminos sí tienen mascotas. ¿No es discriminatorio que unos sí puedan tener mascotas y otros no? Además, ya yo había pagado el depósito que me solicitaron antes de indicarme que ya no se iba a permitir la tenencia de mascotas. ¿Qué derechos puedo reclamar? Gracias.

    • Buenos días Erick,

      Le recomiendo que no firme el contrato y que pida que le devuelvan el dinero del enganche, si lo engañaron de esa forma es muy posible que lo engañen en algunas otras cosas mas. Siempre es importante cuando se va a alquilar o comprar en un condominio pedir primero el reglamento interno, estudiarlo y luego ya tomar una decisión.
      Las reglas aplican para todos y por igual. Me imagino que el administrador debe de ya tener algún proceso en contra de estas personas que tienen mascotas, pero a diferencia suya a lo mejor ellos son propietarios y el proceso es contra ellos, en su caso el dueño o la dueña del bien es la que responde y me imagino que por eso les está indicando que no pueden tener mascotas.

      Saludos cordiales,
      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  34. Buenos días:

    Tengo una casa ubicada en un condominio horizontal, la misma está deshabitada desde hace un año y medio. Debido al tránsito de vehículos y a que los vecinos dejan correr las aguas jabonosas por la calle, al frende de micasa se ha creado un hueco. Mi consulta es a quien le corresponde arreglar dicho hueco?, los vecinos me han dicho que es mi responsabilidad por estar al frente de mi casa. Es eso cierto? o es responsabilidad de todos los vecinos? son ellos los que transitan en vehículo y son ellos los que dejan correr el agua por la calle.

    Agradezco su respuesta

    • Estimada Diana,

      Si es área común y se daño por el deterioró de pasar del tiempo le tocaría al Condominio o administración, pero si fue un daño ocasionado por solo un condómino le tocaría a esa persona.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de condominios

  35. Hola, llevo mas de 3 annios viviendo en un condominio, existe un reglamento interno y habla acerca de la prohibicion de mascotas sin embargo el 80% de duenos y condominos tienen perros.
    El asunto aca es que la vecina la a agarrado contra mi, le dice a la administradora que el perro se pasa ladrando de dia y de noche, que ahi muy malos olores. Yo le digo a la administradora que eso es totalmente falso y que esta hablando mentiras de mi y practicamente me esta calumniando, ella simplemente no quiere a mi perro, el quizas ladre una vez por dia y durante la noche es muy pero muy raro que ladre sino es que nunca ladra. Le pregunto a la administradora, cuantas quejas mas a recibido de otros vecinos y me responde ninguna. Yo le dije a la administradora que la invitaba a mi casa para que venga a serciorarse ella misma de la situacion y para que no se deje llevar por las mentiras de la vecina quien muy duenia puede ser de la propiedad vecina pero eso no quiere decir que hagan lo que ella quiere conmigo ya que yo tambien tengo derechos bajo cualquier circunstancia.
    Lo que mas me molesto es que ella me espia en relacion a: todas las mananas yo salgo recojo los excrementos del perro, abro el cenizero y los deposito ahi, no sale ningun olor fuerte, cierro el cenizero y asunto terminado, pues la vecina le dijo a la administradora exactamente lo que yo hago, siento que esta invadiendo la privacidad de mi hogar al estar espiandome lo que hago y decirselo a la administradora.
    He estado investigando y se de la propiedad privativa y se que todos en este pais estamos cubiertos con nuestros derechos a la privacidad siempre y cuando no violemos ninguna ley.
    Que me puede aconsejar?

    • Estimado Julio,

      Primero tiene que separar temas uno es el tema del reglamento y convivencia condominal y el otro es el respeto a su propiedad o privacidad.
      Primer tema:
      1. Si el reglamento indica que no pueden tener mascotas, nadie debería de tenerlo. Si el administrador ha sido permisivo al respecto, lo mejor que pueden hacer todos los condóminos que tienen mascotas es evitar problemas ya que un condómino incomodo puede hacer que retiren todas las mascotas del condominios. Le recomiendo que acate las medidas tomadas por el administrador o que en su lugar busqué un condominio que permita mascotas.
      2. ¿Porque utiliza los ceniceros para botar las heces de su mascota? Hay otras formas mas higiénicas de hacerlo, le recomiendo recogerlas y botarlas en el inodoro de su casa ó realizar un hueco en su jardín para que las pueda enterrar.

      Segundo tema:
      Si usted tiene pruebas, testigos y siente que su privacidad ha sido invadida puede iniciar un proceso legal en contra de su vecino.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora de Condominios.

  36. necesito saber si hay algun reglamento o impedimento para ocupar un espacio en condominio que me acabo de pasar a vivir y no desean darme un espacio cuando hay inquilinos que tienen hasta 3 carros con espacio

    neygar carballo morenodijo
    • Estimado Neygar,

      En el acta constitutiva del condominio se debió de haber establecido cuales parqueos eran para visitas y cuales para residentes. Desconozco el Reglamento interno de su condominio o las medidas que ha tomado el administrador para distribuir los espacios. Debería de solicitarle por escrito, la justificación de esta medida tomada.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  37. Hola Vivo en un condominio que conlinda con un lote y quiero saber si por ley la totalidad del condominio debe tener una tapia perimetral, pues actualmente solo tiene una malla y se han estado metiendo los ladrones.

    Gracias

    • Buenas Douglas,

      La ley no indica que deba de haber una tapia. Las mallas ciclón también son permitidas, en este caso lo mejor es pedirle a la desarrolladora que coloqué por seguridad una tapia, si ellos no lo hacen usted puede proponer en una Asamblea que la administración del condominio presupueste realizar esta tapia ya que es por seguridad de todos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administración de Condominios en Costa Rica

  38. Cual es la costumbre en AYA respecto a independizar los hidrometros aquí lo único que ha faltado es un muerto porque ya ha habido heridos con los problemas ya que en mi caso vivimos dos personas y en otros viven hasta diez personas Si la red esta aqui y hay suficiente campo y yo soy propietaria y estoy dispuesta a pagar y a hacer los cambios necesarios ,podría AYA negarmelo por ser un condominio? yo tengo la escritura a mi nombre pero muchos nunca han inscrito los apartamentos.Gracias.

    • Estimada Ilsa,

      Necesitaría mas información para poderla ayudar, como por ejemplo: ¿La tubería del condominio fue donada al AyA?

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  39. Yo creo que la tubería es de acueductos ellos son los que cobran y vienen a leer los medidores desde siempre pero como podría yo informarme de eso? Porque la ultima vez que fui a AYA me dijeron que todos teníamos que presentarnos y aquí hay algunos apartamentos abandonados que han sido ocupados por extranjeros y otros alquilados y l os dueños no quiere involucrarse. Gracias.

    • Buenas Ilsa,

      Si todos se deben de presentar en el AyA lo mejor es que indague el porqué de esta solicitud, algún trámite debe de estar mal realizado y para ello solicitan la firma de todos.

      Pregunte en el AyA y me mantiene informada para poder ayudarla.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  40. Tengo dos meses de haber adquirido un condominio horizontal y quiero saber si es prohibido poner en mi cochera dos banquitas para cochera o terraza de alta calidad, masetas de base rusticas y adornos finos que den una particularidad nuestra fachada , quiero aclarar que en ningun momento se esta afectado el color, la forma y la estrucutura de nuestra cochera. Hago la pregunta porque algunos vecinos sin ser los administradores y sin haber ninguna asamblea de condominos (ya que hasta finales de mayo se hará la primera asamblea para recibir la administración) nos estan obligando a quitar estas cosas dentro de nuestra cochera porque eso afecta la plusvalia de los demás condominios. Según tengo entendido y según esta establecido en el reglamento del condominio, la cochera es parte del área privada construida y como detalla el reglamento del condominio no se podran hacer cambios que afecten el color ,la forma de las puertas ni las formas de las paredes, ni la estructura maestra de cada filial, he tratado de contactarme con el administrador regente de la constructora pero ha sido imposible, por eso le envio esta inquietud con la finalidad de que me aclare éste problema. Gracias

    • Estimado Ronald,

      Tendría que verificar el reglamento interno de su condominio para ver si indica algo al respecto de la decoración del garaje, pero en principio si usted no esta haciendo cambio de fachada no debería de tener problema alguno ya que su garaje es área privativa. Me imagino que la administración esta buscando regular lo que colocan en los garajes, para que no se vuelva la bodega de los “chunches” o ya tuvieron este inconveniente con algún condómino y no quieren volver a pasar por eso.

      Siga intentando conversar con el administrador, puede hacerlo vía correo o deje una carta con los guardas, pidiendo respuesta.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  41. Buenas tardes, ,mi consulta radica respecto al cobro de multas, quien lo regula y cual es el procedimiento….

    • Buenas tardes Grettel,

      Las regula el administrador y si lo hubiese la junta directiva o comité.

      El procedimiento para establecerlas: deben de ser aprobadas primero en asamblea. Por ejemplo: Multa de 10000 colones al propietario que deja que su mascota deambule por el condominio sin la supervisión de una persona. El administrador debe de aportar pruebas de que la mascota estaba deambulando por el condominio para así poder indicarles que tiene una multa de 10000 colones. En muchos condominios es primero una llamada de atención verbal, luego otra escrita y por último la multa.

      Saludos cordiales y feliz fin de semana,

      Natalie Brenes

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  42. Buenas tardes, tengo una consulta. Compré una casa en un condominio, hace más de un año que se realizó la compra. Supuestamente se estaban haciendo los trámites para la instalación de medidores de agua y electricidad, la electricidad fue instalada hace varios meses, los medidores de agua no. La desarrolladora pretende que cada condómino pague el trámite de la instalación del medidor de agua directamente al AyA, ¿esto es legal? Al comprar una casa se da por entendido que cuenta con los servicios básicos, por lo que no comprendo porque debemos correr nosotros con un gasto que debió estar contemplado en el valor total de la propiedad. ¿Me pueden ayudar con mi consulta? Gracias!

    Carla Barquero pérezdijo
    • Buenas Carla,

      Todo esta en la negociación que usted realizó con la constructora, hay que revisar muy bien el contrato de la compra y venta del bien. Sería bueno que un abogado le revise toda la documentación.

      Saludos cordiales,

      Green Condos

  43. Buenas tardes, compré un lote en condominio donde vivo hace ya varios meses luego de construir mi casa. El condominio es relativamente pequeño y la parte donde construi no hay más casas de momento. El problema que tengo es que hay una leve pendiente y alrededor de 10 lotes al lado de arriba del nuestro. Dada la pendiente natural que existe el agua llovida no puede salir hacia el frente de los lotes porque no son terrazas y la acera está más alta que el centro de los lotes que es por donde está bajando el agua que está llegando directamente a mi casa. El problema es que el agua se está filtrando y afectando mi casa y me da miedo que se llegue a falsear, aparte que hay tapia al lado de atras de vecinos hacia donde el agua se esta dirigiendo y con el problema que se podría falsear dicha tapia y caer donde el vecino incluso. Mi pregunta es que responsabilidad tiene el condominio para resolver y mediar en este problema dado que nos afecta a todos los vecinos de este lado pero más a mí por ser el único que ha construido hasta el momento. Me dijeron que no pueden hacer nada por ser areas privadas y que cada dueño tiene que ver que hace. Hay alguna responsabilidad de la Asada con respecto a esto? es cierto que es problema de cada dueño de lote? Podría hacer responsable al condominio de los daños ocasionados a mi casa hasta el momento por no actuar?

    • Buenos días Jose,

      La administración del Condominio no es responsable por este. En lo que si puede y debería de hacer es colaborar la administración es reunir a todas las partes para que así entre todos busquen una solución. Se me ocurre que mientras ellos construyen a lo mejor en los terrenos se pueden hacer drenajes (caños) sin cemento solo hueco de tierra con el fin de darle un curso diferente al agua de lluvia a los caños. En este caso como usted es el mas afectado lo mejor es que trabaje en conjunto con la administración para que logren lidiar con los diferentes vecinos.

      * Asumí que el condominio esta bajo un administrador y no la constructora.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes V
      Administradora de Condominios

  44. Vivo en condominio y al lado de mi casa están construyendo una casa, con una ventana dando a mi propiedad, el retiro que mantiene esa pared donde va dicha ventana es de dos metros y la Casa es de dos pisos, eso esta permitido? El reglamento del condominio no contempla ninguna cláusula donde se estipule las ventanas en Colindancia, gracias de antemano por la ayuda

    • Buenos días Karen,

      Si no se contempla en el Reglamento hay que dirigirse a la Ley:
      Sería así:
      Debe de dejar 1,50 m si hay tapia de por medio.
      3 metros si no hay tapia de por medio y
      3 metros en segundas plantas.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes,
      Administradora de Condominios de Green Condos S.A

  45. Hola Natalie,

    Gracias por su respuesta. Que pasaría entonces en mi caso con las aguas llovidas si yo logro poner un tubo o alcantarilla que atraviese mi jardin y así evitar que el agua siga acumulándose y más bien siga su curso natural con dirección a los lotes baldíos más abajo? Podría pedirme el vecino de alguna manera no hacer esto? (Serían aguas de los lotes de más arriba y no de mi casa que salen al frente) que si lo hago,que el vecino de abajo me pida que tape el hueco para que se me siga acumulando el agua y dañando mi propiedad? La vecina de abajo le comenté de esto y no está anuente pero antes de construir mi casa el agua igual pasaba por su propiedad lavándola y nunca dijo nada, ahora sólo pasaría por un único punto y no serían aguas de mi propiedad sino la misma agua llovida de los lotes de arriba? Podría entonces hacer esto? Así no me veo afectado yo y el agua seguiría su cause natural hacia abajo hasta tanto alguién más construya más arriba y se acabe el problema o bien trabajemos en conjunto para hacer esto?

  46. Buenas noches, vivo en un condominio horizontal con mas de 250 filiales. Desde el inicio y por estar en el texto del reglamento se nombra una junta administradora por periodos, la cual se encarga de administrar los recursos y ademas es quien elige al administrador. Segun se entiende en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio 7933 de 1999 en su articulo 29, especifica que:” La administración de los condominios sujetos al régimen creado en esta ley, estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica. Será designado conforme al reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condóminos, la cual deberá aprobar la remuneración correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento
    disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.
    ¿Es legal la existencia de dicha junta administradora? ¿De no serlo existen conceptos juridicos al respecto?

    • Estimado Carlos,

      Si esta en el reglamento interno es legal la existencia de dicha junta administrativa e inclusive deben de llevar al día el libro legal de Junta Directiva.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  47. Buenos días,

    Viendo el artículo 20 de la ley de condominios dice que se pueden cobrar intereses y multas a las cuotas de mantenimiento impagas, sin embargo, varios abogados en el condominio en donde habito, me indican que no es legal, no se si es inconstitucional o si ha habido algún precedente.
    si me puenden orientar.

    gracias,

    • Buenos días Marisol,

      No son ilegales siempre y cuando se realizará el debido proceso para estipular las multas e intereses y que el Reglamento Interno lo permita. En algunos reglamentos inclusive ya están estipuladas las multas e intereses.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora

  48. Buenas Tardes

    Tengo un lote en un condominio, pero el lote colinda con una línea de área común muy pequeña, una tira de 2 mts de ancho, y esa área común está atrapada entre una pared y el lote de nosotros. Hay alguna manera de adjudicar esa tira de 2 mts como parte del lote y no como área común?

    Cualquier información es bien recibida.

    Muchas Gracias

    • Estimada Andrea,

      Primero hay que revisar el área total de zonas verdes que tiene el condominio ya que por Ley hay un porcentaje que se debe de respetar. Si el condominio tiene un porcentaje mayor que el pedido por Ley, podrían considerar en cederlo o venderlo.

      Segundo tendría que realizar una Asamblea donde este presente el 100% de los propietarios y lleguen al acuerdo de venderlo o cederlo. Solo así podría adjudicarse esa parte a su filial.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes,

      Administradora de Condominios

  49. Buenas, tengo una consulta: en el año 2006 mi esposo y yo compramos un lote en condominio “en verde”. La constructora duró mucho en finalizar y entregar el proyecto. Con el lote aún en verde tuvimos que salir del país por un lapso de 4 años, cuando los lotes ni siquiera estaban demarcados, no existía una organización formal, ni mucho menos administrador y el resto de condóminos no se conocían entre sí. Ahora que regresamos nos enteramos que el condominio, aunque apenas tiene menos de 10% de construcciones, ya tiene administrador y nos están cobrando cientos de miles de colones por cuotas atrasadas. Es eso posible???

    • Estimada Maricela,

      Claro. Es responsabilidad del dueño de la filial (desde que adquiere el bien en registro) de pagar la cuota de mantenimiento e inclusive todas las cuotas extraordinarias y multas. Si no pagan su propiedad puede ser llevada a cobro judicial.

      Saludos cordiales,

      Natalies Brenes

  50. Estoy valorando comprar una casa en condominio, la duda que tengo es que la pared con el vecino es medianera, entonces vislumbro posibles problemas, la desarrolladora me dice que todo está acorde con la normativa constructiva vigente, incluso hable al colegio de Arquitectos e Ingenieros y me indicaron que efectivamente a nivel constructivo y legal el proyecto cumple con todo, siendo así mi consulta es la siguiente:

    Por qué se dice que el tema de las paredes medianeras es un problema para toda la vida, pero legalmente son viables?

    Agradezco cualquier colaboración ofrecida.

  51. Puede decirme si un condominio vertical puede ser administrado por un HOA que es un S.A. con cédula Jurídica que empieza con 3-101? Alguien me dijo que el número de cédula del condo tiene que ser uno que empieza con 3-109-?

    • Estimado Scott,

      Todo condominio horizontal o residencia si tienen una cédula jurídica que es 3-109-…, pero la empresa que lo administra es 3-101-… o puede en muchos casos ser inclusive una persona física. Son dos figuras separadas.

      Saludos.

      Natalie Brenes
      Administradora de Green Condos

  52. Me gustaria saber si hay algun articulo reglamento o cualquier otro tipo de lineamiento que impida a la junta directiva de un condominio talar arboles sin hacer consulta a los inquilinos

    • Buenas Don Erick,
      En la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica no se indica nada al respecto. Hay Reglamentos Internos de cada Condominio que si lo estipulan, por eso debe de revisar el reglamento de su condominio. En algunos condóminos si se requiere de un acuerdo y en otros no.
      El MINAE es el que se encarga de regular ciertas especies y de dar el permiso.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Green Condos S.A

  53. Hola, una filial de un condominio vertical se puede inscribir a nombre de una persona jurídica?….

    Es decir puede una familia comprar un condominio e inscribirlo a nombre de una sociedad familiar (con otros bienes inscritos) y en donde cada miembro de la familia posee igual cantidad de acciones? (6 miembros en la sociedad).

    Gracias.

    • Buenas Don Luis,

      Si claro es posible, solo que a la asamblea del condominio solo puede haber un representante votando.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  54. Entendido, muchas gracias

  55. Por qué se dice que las paredes medianeras son un problema? si uno ve que existen en otros países, además que el Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros las permiten e incluso están normadas en el Código Civil .

    • Buenas Steven,

      Por el ruido que dejan pasar y porque no se pueden realizar muchos trabajos en ellas.

      Saludos cordiales,

      Administración Green Condos

  56. Tengo un problemita con una vecina, vivimos en un condominio en el cual al frente de mi casa lo q tengo es el lado izquierdo de la casa de mi vecina, nos separa la calle q no tiene salida. Mi vecina construlló en la parte de atrás de su casa o sea en el patio, un deck q sobresale de su tapia y portones traseros por donde guarda su carro, precisamente ese deck tiene vista hacia las habitaciones de mi casa q quedan en el segundo piso. puedo yo hacer algo para q ella no invada mi privacidad?

    • Buenas Ingrid,

      Tendría que ver los planos de la remodelación, pero si ella esta invadiendo su privacidad le puede poner una denuncia en la municipalidad. Además sería bueno que revise el reglamento interno para ver que indica sobre esta mejora que hicieron.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  57. Buen dia. Quisiera salir de una duda. En un condominio horizontal con 6 apartamentos el techo es considerado área común??

  58. Tenemos una duda vivimos en un condominio horizontal quien es el órgano principal en un condominio la junta el administrador o los condominios
    -Hasta hace un 1 año y 3 meses se inscribió antes de eso no estaba inscrito son 42 casas las cuales la parte de la derecha es un tipo de casas y la ptra totalmente diferente muchos hicieron cambios de fachadas y sembraron árboles y ahora estan molestando por eso
    -hay una ley sobre el ruido porque no específica el horario de las actividades
    -se puede generar leyes sin que este la totalidad de los condominios

    • Buenos días Yae,

      1) El órgano principal del condominio es la Asamblea es decir los condóminos.
      2) Hay que revisar el reglamento del condominio para verificar que indica acerca de las fachadas de las casas y árboles. Si en él esta indicado que tiene que ser de una forma debe de ser así.
      3) Si no lo existe este tema en el Reglamento Interno puede utilizar la ley nacional.
      4) El Reglamento Interno solo se puede modificar si están el 100% de los condóminos, pero hay reglas de convivencia que se establecen por el bien de todos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Green Condos.

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