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Se entiende por mejoras en los condominios como  la optimización,  aumento de bondades o transformación positiva de algún bien. También puede significar la reparación o remodelación de una cosa. Dentro de los tipos de mejoras mas comunes, sobresalen: Mejoras necesarias: son aquellas que por la naturaleza del bien, se tornan indispensables para impedir el deterioro, […]

Mejoras en los condominios en Costa Rica

Se entiende por mejoras en los condominios como  la optimización,  aumento de bondades o transformación positiva de algún bien. También puede significar la reparación o remodelación de una cosa.

Dentro de los tipos de mejoras mas comunes, sobresalen:

  1. Mejoras necesarias: son aquellas que por la naturaleza del bien, se tornan indispensables para impedir el deterioro, destrucción o desaparición, que en caso de no efectuarse, dicho bien pierde su función.
  2. Mejoras útiles: son aquellas que buscan mejorar el valor del bien
  3. Mejoras suntuarias: son las que persiguen fines de embellecimiento o lujo.

En el caso de nuestro Régimen de Propiedad en Condominio, la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, establece:

Artículo 14: En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:

a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

Es decir, nuestra legislación no incluye específicamente el concepto de mejoras suntuarias, aunque en la práctica, muchos condominios llevan a cabo este tipo de mejoras con el fin de embellecer e incrementar la plusvalía de la propiedad, como por ejemplo, con la construcción de una piscina, un área deportiva o un rancho para actividades sociales.

Resulta necesario que en la misma Asamblea de Condóminos se defina si esta mejora es necesaria o útil, ya que dependiendo de la naturaleza, deberán contar con la aprobación necesaria según lo establece la Ley Reguladora.

En la práctica, la mayoría de los condominios han clasificado este tipo de mejoras como útiles, ya que la aprobación es solo de dos terceras partes; por el  contrario, para las mejoras necesarias, se debe contar con la votación de la mayoría del valor del condominio, con las dificultades que conlleva lograr el consenso de la mayoría.

Una vez que es aprobado por la Asamblea de Condóminos, esta mejora pasa a incluirse como gasto común, según el artículo 19 incido d) de la Ley Reguladora, cuyo cumplimiento de pago es de acatamiento obligatorio.

Ahora bien, una mejora puede convertirse en ilegal, ya sea por que no se cumplió con la votación correspondiente de conformidad con la Ley, o porque es cuestionable la legalidad de la mejora como tal, por lo que se busca como detener la ejecución de la obra.

Estos dos supuestos de ilegalidad justifican el inicio de acciones judiciales según correspondan, lo cual será un tema a tratar posteriormente en nuestro blog.

4 Respuestas

  1. La pregunta es sobre una mejora que se voto , en una junta de condominios , la votacion fue de 4 a favor y 3 en contra , para la mejora en uno de los ascensores del condominio , el cual tiene 2 ascensores y ambos estan en funcionamiento , solo que la empresa que hace el mantenimiento sugirio que se modernizara uno de ellos , con el gasto que se proyecto para su arreglo . Quisiera saber si esa votacion paso o no . Gracias

    • Estimado Alberto,

      Necesito saber si es una mejora útil o necesaria y además necesito saber la cantidad de condominios que son. Si son 7 condominios y es una mejora que se necesitaba hacer ya que el ascensor iba a dejar de funcionar pues esta bien, inclusive si pasa por mantenimiento lo realizado también esta bien con la votación que se dio.

      http://www.greencondoscr.com/2012/ley-reguladora-propiedad-condominio-costa-rica/

      Artículo 14. En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:
      a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
      b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes V

  2. Deseo preguntar se acordó en asamblea general cambiar los portones de los condominio. al cambiarse los portones 24 de los 37 condominios le solicitan un cambio de colores de la caseta , fallada y portones a la Junta en vista de que estos requieren ser pintados, para que vaya en armonía con el condominio y las dos casas de entrada del condominio y los condóminos presentan un anteproyecto firmado por el 57% . Le hemos solicitado a junta convocar a Asamblea General y la Junta nos indica que ellos ya escogieron los colores porque se le dio el poder como junta y van a pintar como ellos quieren. Que cuando se haga una asamblea general podemos cambiar el color.
    Esto es legal o ellos tienen que respetar la solicitud planteada por los condóminos. En el reglamento interno a ellos no se les ningún poder de este tipo .Gracias por su apoyo.
    Gracias por su comentario! En breve lo aprobaremos.

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