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Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica

Hay tres documentos que todos los que vivimos en Condominios tenemos que tener:

  1. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio #7933,
  2. Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
  3. Reglamento Interno de cada condominio.

Es por eso que hemos incluído en nuestro blog el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Así todos lo puedan tener a la mano y consultar. El Reglamento Interno lo pueden conseguir con la Administradora a cargo de su condominio ya que es diferente de un condomino a otro.

Ley No. 7933 de 28 de octubre de 1999 Publicada en La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999, Costa Rica.

CAPITULO I

Disposiciones Generales

Artículo 1. El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse:

a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios. Al inscribirse la afectación de varias fincas, se reunirán de modo que resulte una sola finca matriz.

b) A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.

c) A los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos.

d) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya construido, dec ida someterlo al régimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.

e) Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso, deberá contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión.

f) A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados, así como en el reglamento del condominio.

Artículo 2. Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que se hará constar:

a) La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos.

b) El destino general del condominio y el particular de cada filial.

c) Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos correctamente.

d) Que el notario ha tenido a la vista los planos de construcción debidamente aprobados por las instituciones competentes.

e) La escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas que permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas y el frente a la salida pública o al área común que la permita.

f) El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o estacionamiento en que este se divida, así como el porcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total del condominio.

Artículo 3. El propietario de un inmueble o un derecho de concesión que se proponga construir o desarrollar un condominio habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, puede lograr, mediante declaración en escritura pública, que el condominio proyectado se regule por el régimen establecido en esta ley. Para dicho efecto, la finca matriz y las filiales serán descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva.

Artículo 4. En las escrituras referidas en los artículos 2 y 3, se incluirá el reglamento de condominio y administración mencionado en el capítulo V de esta ley.

Artículo 5. La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio deberá ser inscrita en la sección respectiva del Registro Público. Al inscribirse el primer asiento de la finca matriz, se cancelará la inscripción del inmueble en la Sección General de la Propiedad. La escritura constitutiva que se presente al Registro para la inscripción, debe ir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o áreas privativas, las áreas comunes y las tablas de áreas y distribución.

Artículo 6. Las fincas filiales se originarán a partir de la inscripción de la escritura constitutiva con la descripción de la finca matriz y de dichas fincas filiales, el respectivo reglamento y los planos debidamente aprobados.

Artículo 7. Cada finca filial constituye una porción autónoma y debe estar acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.

Artículo 8. Cada finca filial, sus accesorios y los espacios necesarios para su cabal aprovechamiento, pertenecen exclusivamente a su propietario, quien, según sus necesidades como condómino tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.

Artículo 9. Las cosas comunes son de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o solo a algunas de ellas. Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio.

No obstante, ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios. Los bienes comunes no podrán ser objeto de división, salvo en los casos exceptuados en esta ley.

Artículo 10. Deberán ser comunes:

a) El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales o más descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse así, deba considerarse común el suelo.

b) Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construcción o desarrollo.

c) Los locales destinados al alojamiento del personal enc argado de la administración o seguridad del condominio.

d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros.

e)Los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común.

f) Otras que indique expresamente el reglamento. La enumeración anterior no es taxativa, pues también son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio, aparte de las que expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o en el reglamento del condominio.

Artículo 11. Las cosas comunes de uso y disfrute podrán ser objeto de arrendamiento, previo acuerdo de la Asamblea de Condóminos. El producto de este arrendamiento se incorporará al ingreso común.

Artículo 12. Los derechos de cada condómino en las cosas comunes no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni trasmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y, en consecuencia, inseparables de dicha propiedad.

Artículo 13. Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen.

Artículo 14. En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:

a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

Artículo 15. Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.

A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo dispuesto en este artículo, una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley No 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinarán a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

La reclamación se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.

Artículo 16. Cada propietario podrá efectuar obras y reparaciones en el interior de su finca filial; pero le estará prohibida toda innovación o modificación que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio. En cuanto a los servicios comunes y las instalaciones generales, los propietarios deberán abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el aprovechamiento.

Artículo 17. Los propietarios del piso bajo o primero y los del superior o último no tendrán por esta circunstancia, más derechos que los propietarios restantes.

Artículo 18. Correrán por cuenta de los propietarios de las filiales afectadas, las obras de conservación que requieran los entrepisos, los pisos, las paredes u otras divisiones medianeras. Cada propietario costeará las obras de conservación que necesiten los suelos o pavimentos de su finca filial.

Artículo 19. Son gastos comunes:

a) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la propiedad común, así como los cánones correspondientes a los derechos administrativos de concesión, en su caso, y cualquier otra carga obligatoria. Sin embargo, las oficinas nacionales o municipales encargadas del cobro de impuestos o tasas, deberán llevar una cuenta independiente para cada filial.

b) El monto de las primas y el tipo de seguro que el reglamento del condominio establezca.

c) Los gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, los que se regularán en el reglamento.

d) El costo de las mejoras realizadas en las cosas comunes, debidamente autorizadas por la Asamblea de Condóminos.

e) Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y aquellos a los que se les confiera el carácter de comunes en el reglamento del condominio.

Artículo 20. (*) La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio.

Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario.

(*) El presente artículo ha sido reformado mediante Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. LG# 108 de 6 de junio del 2002

(*) La frase encerrada entre paréntesis (El administrador expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos. Esta certificación, refrendada por un contador público autorizado, constituirá título ejecutivo hipotecario.) en la versión anterior del presente artículo ha sido declarada inconstitucional mediante voto No. 7156-00 a la consulta judicial No. 5769-00. BJ# 170 de 5 de setiembre del 2000.

Artículo 21. En la venta o el traspaso por cualquier título de una finca filial, el trasmitente estará obligado a presentar al notario una certificación, expedida por el administrador del condominio de que se encuentra al día en el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por este motivo deba pagar.

Artículo 22. Las obligaciones a cargo del propietario lo exigirán en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario. La administración del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del condómino respectivo, podrá ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no propietario, que en forma reiterada infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia normal de todos los condóminos.

Artículo 23. Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condóminos, se impondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y determinará el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la Asamblea de Condóminos:

a) Prevención por escrito.

b) Sanción o multa.

c) Obligación de desalojo por parte del condómino.

El reglamento del condominio contemplará el régimen específico de multas. Su reclamación se sustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil.

Artículo 24. Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley. Deberá realizarse como mínimo una vez al año.

El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes.

Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.

Artículo 25. El administrador del condominio convocará a la Asamblea de Condóminos. También podrán convocar los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio.

Artículo 26. La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo. Lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios. Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.

Artículo 27.  (*) La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:

a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: (*)

  1. Modificar el destino general del condominio.
  2. Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
  3.  Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
  4. Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
  5.  Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.

b) Sólo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:

  1. Variar el destino especial de una finca filial.
  2. Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
  3. Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.
  4. Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
  5. Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio. En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.

c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio. (*) La constitucionalidad del inciso a) del presente artículo ha sido cuestionada mediante acción No. 01-6570-7- C0. BJ#214 de 7 de noviembre del 2001

Artículo 28. (*) Los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas.

(*) El presente artículo ha sido reformado mediante Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. LG# 108 de 6 de junio del 2002

Artículo 29. La administración de los condominios sujetos al régimen creado en esta ley, estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica. Será designado conforme al reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condóminos, la cual deberá aprobar la remuneración correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.

Artículo 30. Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.

Artículo 31. Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.

Artículo 32. Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración. Además, tendrá derecho a cobrarles a los demás propietarios mediante la debida demostración, el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador público autorizado será prueba suficiente de que existen.

Artículo 33. El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:

a) Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el período del nombramiento o la contratación y las causas para removerlo.

b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.

c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.

d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario.

e) El régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas.

f) Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al régimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirán en fincas matrices, sin perder por ello su condición original.

g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Artículo 34. Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz y podrá ser modificado por la Asamblea de Condóminos, por votación unánime del total de los propietarios del condominio. Toda modificación del reglamento deberá ser inscrita en el Registro Público.

Artículo 35. Todo condominio, según su tipo, deberá llenar al menos los siguientes requisitos:

a) Toda la estructura principal, las paredes maestras y divisorias así como las separaciones entre pisos, deberán construirse con materiales no inflamables.

b) Estar provisto de un conducto, a través de todos los pisos, que permita el paso de las instalaciones de agua potable, aguas servidas, aguas pluviales y aguas negras, electricidad y otras. Este conducto será parte de las áreas comunes.

c) Estar provisto de un conducto, a través de todos los pisos, que permita desalojar basura y desechos, los cuales se recogerán en la planta baja para ser incinerados o sometidos a algún otro tratamiento. Este conducto será parte de las áreas comunes.

d) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas.

Artículo 36. El régimen establecido en esta ley podrá extinguirse por acuerdo de los condóminos reunidos en Asamblea General, mediante votación unánime de los propietarios, siempre y cuando esto no se oponga a otras legislaciones relacionadas con la materia, sobre todo en lo referente a los posibles lotes o unidades resultantes. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad. Quedarán a salvo los derechos adquiridos por terceros.

Artículo 37. Si se destruye total o parcialmente el condominio y la mayoría de los propietarios decide reconstruirlo, el monto del seguro se destinará a este fin, y si es insuficiente, todos los propietarios deberán contribuir en la proporción fijada según la escritura constitutiva. Quienes se nieguen crearán, en favor de los otros propietarios, el derecho de comprarles su propiedad a justa tasación de peritos, en un plazo máximo de quince días hábiles. Vencido este plazo el propietario queda en libertad de ofrecer a terceros la venta de su filial.

Artículo 38. El Instituto Nacional de Seguros, la Caja Costarricense de Seguro Social, las instituciones del Sistema Bancario Nacional, las instituciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y el INVU adaptarán sus reglamentos a esta ley, a fin de conceder préstamos para construir desarrollos habitacionales u otros sometidos al régimen de propiedad en condominio.

Artículo 39. Establécese la figura del condominio de interés social, bajo declaratoria expresa del Banco Hipotecario de la Vivienda. En los condominios de interés social, los complejos habitacionales disfrutarán de todos los derechos especiales, los programas, las normas específicas, las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de interés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio.

Artículo 40. Refórmase el Código Civil en las siguientes disposiciones:

a) El segundo párrafo del artículo 265, cuyo texto dirá:

“Artículo 265. [...] De acuerdo con las disposiciones del régimen de propiedad en condominio, podrán pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o niveles, o las casas, locales, oficinas y estacionamientos, cuando el desarrollo no sea vertical sino horizontal y, en los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten. En estos casos, cada propietario será el dueño exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de los bienes afectos al uso común; además, las diferentes figuras podrán combinarse. Los bienes sometidos a este régimen se conocerán como condominios.”

b) El inciso 4) del artículo 411, cuyo texto dirá:

“Artículo 411.- [...] 4) En los edificios y desarrollos sometidos al régimen de propiedad en condominio, el derecho que sobre los bienes comunes corresponda al propietario de una finca filial.”

c) El último párrafo del artículo 505, cuyo texto dirá:

“Artículo 505. [...] En los casos de propiedad en condominio, lo anterior solo será aplicable con las limitaciones establecidas en la respectiva ley.”

Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 Capítulo VIII. Disposiciones finales Artículo 41.

Artículo 41. Derógase la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, de 22 de marzo de 1966, y sus reformas. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, No. 7933

Artículo 42. 

El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley.Rige a partir de su publicación. Comunícase al Poder Ejecutivo Asamblea Legislativa.

San José, a los doce días del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve.

  • Carlos Vargas Pagán, Presidente.
  • Manuel Antonio Bolaños Salas, Primer Secretario.
  • Rafael Angel Villalta Loaiza, Segundo Secretario.

Dado en la Presidencia de la República.- San José, a los veintiocho días del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve.

Ejecútese y publíquese MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ ECHEVERRIA.

Los Ministros de Vivienda y Asentamientos Humanos, Donald Monroe Herrera y de la Presidencia, Danilo Chaverri Soto.- 1 vez.- (Solicitud No. 20738).- C- 49000.- (75909).

44 Respuestas

  1. La pregunta es si el frente de mi condominio donde esta la ventana de la sala,yo tengo el derecho de parque ar un vehículo en la calle y dejarlo 3 mese en ese lugar sin mover lo.
    A lo que yo entiendo es que esa zona es área común..
    Les agradecería la respuesta.
    Atentamente
    Ricardo Pacheco

    • Estimado Ricardo,

      Si el lugar donde quiere parquear su carro es área común no pude parquear su carro por 3 meses. Este es un parqueo común que todos los condóminos tienen derecho a utilizar, por lo general se utiliza para visitas y los carros no pueden estar mas de 24 horas.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  2. El reglamento del condominio, tiene muchos errores ya que fue una copia de otro condominio, se puede inhabilitar?
    2. Yo ya cosntrui y hay un par de cosas que no se apegan al reglamento, un solo condómino me podria mandar a tirar toda la casa?

    • Lo mejor es que modifiquen el Reglamento Interno, para ello se necesita coordinar una Asamblea puede ser la Asamblea General Ordinaria o una Asamblea extraordinaria en el cual esten presentes todos los condóminos para que puedan hacer efectivos los cambios. Con solo un propietario que no esté presente o no tenga la debida representación no pueden realizar los cambios.

      Su caso puede ser llevado a un proceso penal (esto lo puede hacer un vecino, el administrador del condominio) y un juez determinaría si es necesario cambiar su casa o no. Lo mejor sería conocer mas acerca de su caso.

      Saludos,

      Natalie

  3. Soy administradora de un condominio familiar pero quisiera asegurarme que el mismo opera bajo la ley establecida. Me gustaría saber si es necesario realizar algún trámite del libro de actas (eg. someterlo a registro público) y si los recibos por la cuota del condominio podrían hacerse de forma digital con el objetivo de llevar todos los records digitales.

    De antemano, muchas gracias por su ayuda

    Saludes cordiales

    • Estimada Carla,

      Muchas gracias por sus preguntas.

      1. El administrador del condominio lo escoge en la Asamblea de condóminos, esto debe quedar en el libro de actas todo bien redactado, luego debe de protocolizar dicho acuerdo ante el registro.
      2. Los condominios en Costa Rica no tributan (excepto si tiene una actividad lucrativa), al no tributar lo que se emite es un recibo de dinero. Si es bueno que este recibo de dinero tenga un consecutivo (yo en lo personal lo prefiero así). En respuesta a su pregunta: si lo puede hacer digital, pero preferiblemente utilice un sistema que tenga un consecutivo, para que pueda llevar la contabilidad de una forma mas segura.

      Saludos,

      Natalie Benes

  4. Para solicitar cuotas extraordinarias o aumentar la cuota de mantenimiento, qué número de quórum se ocupa?? Cada cuanto se debería aumentar la cuota?? Gracias

    • Estimada Vera,

      Para aprobar cuotas extraordinarias o aumentar la cuota de mantenimiento se necesita mayoría simple, a no ser que el Reglamento Interno del Condominio donde usted vive indiqué lo contrario.

      El aumento de una cuota o la aprobación de una cuota extraordinaria va a depender mucho del presupuesto y proyectos que quieran realizar.

      Por lo general un proyecto que es de un pago único, ejemplo instalación de cámaras de seguridad se puede realizar por medio de una cuota extraordinaria, pero si en su caso lo que se requiere es tener mejor seguridad y se pasa de tener 2 agentes de seguridad a 3 o 4, este gasto es mejor contemplarlo en la cuota de mantenimiento ya que es un gasto fijo mensual.

      Suponiendo que el condominio no tiene ninguna mejora a realizar, ya que todo esta bien y que no hay gastos extras fijos que aumente se puede dar 1 vez al año, estando muy bien el condominio con el fondo de reserva y con un buen presupuesto definido puede ser 1 vez cada dos años. Depende mucho del Administrador como maneja los fondos.

      Saludos y cualquier consulta estamos para servirle.

  5. Buenas tardes, por favor, si es posible, me pueden orientar: En caso del cobro del “Agua”, cual es el procedimiento internos que se tiene para su cobro y pago a la Municipalidad o A y A, si es del caso?, El recibo de la Municipalidad es para todo el condomino en general o por cada filial?

    • Estimada Rosa,

      Si la desarrolladora cuando constituyo el condominio todo lo hizo bien, el pago del agua y de la municipalidad son por cada filial y se paga directamente a la municipalidad y en su caso al AyA.

      Si al condominio solo entra una paja de agua para todos los condóminos es muy probable que cada quién tenga un medidor y que sera el administrador el encargado de medir y de cobrarles.

      En su caso desconozco como esta su condominio, pero por lo general estos son los escenarios.

      Espero haberle ayudado en su duda.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  6. buenas noches tengo una consulta con respecto a parqueos estan considerados como areas comunes y un vecinoto no tiene dos ocupados con dos vehiculos de su propiedad el reglamento no habla sobre el uso de los mismos al ser parte del area comun como podemos pedirle q esos vehiculos no pueden estar ahi permanentemente sin q el vecino aduzca q el reglamento no contempla ese tema

    • Buenas noches Cristian,

      Se puede establecer el acuerdo en Asamblea General de Condóminos. También puede revisar bien el Reglamento, porque podría venir alguna inciso que permita al Administrador tomar esta medida.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  7. Según el “Artículo 32. Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración. Además, tendrá derecho a cobrarles a los demás propietarios mediante la debida demostración, el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador público autorizado será prueba suficiente de que existen.” Podria apoyarme en el mismo para solicitar un macromedidor o bien los medidores electicos para la caseta del guarda, esto porque el administrador se vencio en el año 2011, y no ha sido posible el nombramiento del mismo.

  8. Cualquier empresa le va a pedir una personería donde indique que usted es el administrador. No creo que se lo acepten, pero lo puede intentar.

    Saludos,

  9. quien aprueba una modificacion de un area comun del condominio, debe ir con vistos buenos de alguna institucion. se puede en un area de parque que es area comun construir un ascensor. cambia la naturaleza del area común?? como podrían sacar un permiso de cosntrucción para este acsensor si esta area copmún no tiene catastro. debe ir al INVU
    gracias.

    • Buenas Tardes Guillermo,
      Cualquier modificación en área común lo debe de aprobar la Asamblea de Condóminos, depende de un reglamento interno a otro del porcentaje de condóminos que deben de aprobar esta modificación.Por eso debe de consultar con el Reglamento Interno para ver que indica al respecto. Si es aprobado por la Asamblea, necesita sacar todos los permisos respectivos como cualquier construcción. Si se puede hacer una modificación, pero es muy probable que necesite el 100% de los votos de los Condóminos para poder realizar este cambio. Con respecto a la última parte es mejor que le pregunte a un Ingeniero, ellos le pueden ayudar mas en este punto.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

      Administradora de Condominios

  10. Pueden ingresar a un condominio las instituciones públicas (AyA, CNFL, etc.) sin cumplir con los requerimientos de los protocolos, sobre todo de revisiones de sus vehículo (cajones, cajuelas,e tc. )

    • Estimado Róger,

      Todo depende de la administración y de los protocolos que tiene el condominio. Instituciones como AyA o CNFL deben de tener acceso al condominio, no obstante deben de seguir el protocolo establecido por el condominio para su ingreso. Con otras identidades como los Bomberos o Cruz Roja en el cual el tiempo es primordial, no debería de seguirse el protocolo a no ser que sean inspecciones de rutina..

      Le recomiendo que cuando entre alguna identidad el administrador los acompañe en todo momento o un guarda este con ellos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  11. Los condominos propietarios pagan el 100% de la cuota condominal y el desarrollador el 25%. Quisiera saber cuanto tiempo tiene o a partir de cuando empieza a pagar como todos.
    De un desarrollo de 60 lotes quedan 20 sin vender porque son grandes dificles de vender.
    La mayoria de la carga queda para los condominios porque hasta que venda el ultimo lote no entrega el desarrollo. Existen plazos para entrega de desarrollos o el condomino individual tiene las de perder? Generalmente a una asamblea no se presentan todos los condominos y cuando hay que tomar una decision por votacion el desarrollador tiene la mayoria.
    Les agradezco su atencion

    • Estimada Sheila,

      Hay que revisar que indica el Reglamento Interno del Condominio al respecto de que la Desarrolladora solo pague el 25%, también deben de revisar las actas, ya que pudo haber sido un acuerdo que se tomó cuando ellos todavía tenían la mayoría.
      Existen plazos solo si se indica en el Reglamento. Si el reglamento no lo indica, la Asamblea de Condóminos (por mayoría) puede pedir a la Desarrolladora que ceda la Administración a todos los condóminos.
      Si gusta con gusto me puede llamar al 8845-0492 para hacerle algunas preguntas y poder ayudarle mejor, ya que para poder darle una respuesta con exactitud es necesario la revisión de las actas y del reglamento interno.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  12. El art. 16 de la ley dice que el propietario puede hacer modificaciones internas, pero prohibe expresamente hacer modificaciones a la estructura, creo que es una prohibición absoluta que no admite excepciones. ¿Puede el Reglamento del condominio dar la facultad al Administrador para que apruebe obras que afecten la estructura y uniformidad del condominio?

    • Estimado Luis,

      Un Reglamento Interno no puede estar por encima de una Ley. Si en su caso el reglamento le da la faculta al administrador de su condominio esta mal hecho.

      Buen día,

      Administración de Condominios Green Condos

  13. Buenas noches nosotros vivimos en un condominio de bien social en la 25 de julio tengo un vecino que puso en la parte de exterior del condominio un portón del cual yo tengo entendido que es parte común, es decirpública y no tiene ningún permiso para hacer dicha modificación. Está persona se le puede multar. Gracias por tú ayuda.

    • Estimada Silvia,

      Primero hay que revisar que esté en una área común, segundo que el reglamento Interno no lo permita. Si es así hay que conversar con el dueño del portón para que lo quite o la Administración del Condominio se puede encargar de quitarlo. Si esta contemplado en el reglamento interno del condominio ó si fue un acuerdo de Asamblea si le puede poner una multa pero lo mas importante es que quiten el portón.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  14. Buenas tardes;

    Quisiera hacer una consulta. Desde hace casi dos años vivo en un condominio. Cuando me pasé a vivir la cuota era de alrededor de 45.000 colones, pero debido a una serie de aumentos ahora pago casi 70.000 colones. Según el estatuto actual para el cálculo de la cuota, la misma depende del tamaño del lote, por ello, mientras algunas personas pagan apenas 30.000 colones, hay otras que andan casi por los 80.000 colones. ¿Qué podemos hacer quienes nos sentimos hasta cierto punto abusados por estas cuotas? Muchas gracias por su ayuda y por este espacio.

    • Buenas tardes Luis,

      1. Si el reglamento interno del condominio indica que deben de pagar por metro cuadrado de terreno, lo único que se puede hacer para que todos paguen por igual es modificar el Reglamento y para ello necesitan realizar una Asamblea con el 100% de los condóminos y que todos estén de acuerdo.
      2.Por lo general los gastos en un condominio son fijos, excepto las mejoras que se realizan. Ustedes están en todo su derecho de revisar muy bien en que se están gastando los fondos del condominio y porque han tenido ese incremento durante estos años. El costo mayor de condominio es la Seguridad, habría que ver que empresa de seguridad tienen contratada, si esta da el alquiler de cámaras, si su condominio tiene planta de tratamiento, piscina, entre otros rubros que suelen incrementar los gastos. Yo les recomiendo que se acerquen a la administración, que pidan ver los estados financieros del condominio y que estudien bien donde va el dinero. También sería bueno que sea parte de la Junta Directiva, Comité administrativo o como lo llamen en su condominio, para que ustedes puedan formar parte de las decisiones que se toman y fiscalizar al administrador. Si su condominio no cuenta con comité o junta, deberían de realizarlo por el bien de todos.
      3. Todos los aumentos de cuotas tienen que ser aprobados en Asamblea. Por eso es muy importante que asistan verifiquen porque es que se está dando ese incremento, de su punto de vista, verifique que el Administrador este haciendo buen uso de los recursos. La asamblea es de todos los condóminos y en este espacio es cuando se logran tomar muchos acuerdos, si usted no está presente luego es muy difícil dar su punto de vista. Si a la Asamblea de su condominio solo llegan 10 condóminos de 50 se toman acuerdos con solo estas 10 o menos personas y muchas veces los intereses de estas pocas personas no representan lo que la mayoría quiere.

      Solo involucrándose pueden conocer si esta bien la cuota que definió el administrador.

      Con gusto nosotros le podemos ayudar a realizar revisión de que los fondos en su condominio solo tiene que contactarnos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  15. Natalie Gracias por sus repuestas.
    Yo compre en Marzo del 2011 un condominio en Ocotal,Guanacaste . El complejo de condiminios fue construido en el 2006 sin permisos Municipales y sin cartas de disponibilidad de agua. La Asociacion de condominios se formo en el 2007. Yo no vote cuando se formo la HOA; es legal la asociacion de duenos de condominios si loscondominios se construyeron ilegalmente. En estos momentos no tenemos permiso de construccion. Y estamos en el proceso de legalizarlo ya se presentaron los planos nuevos en las instituciones correspondientes. En otras palabras el complejo de condominios no existe legalmente. Como registraron el complejo de condominios en el Registro Publico.
    Gracias .
    Alberto.

  16. La asociación que su propiedad tiene es mas que todo de ayuda, ya que el condominio no se ha constituido. Me imagino que los mismos dueños al estar en la necesidad de ordenar todo, conformaron un comité o asociación para velar por los intereses de todos.

    Saludos cordiales,

    Natalie Brenes

  17. Quisiera saber quién debe declarar y pagar el impuesto de bienes inmuebles de las zonas comunes. Es cada filial que declara y paga o es el condominio que declara y paga por las zonas y edificaciones comunes.

    • Estimado Gilberto,

      Cada filial que declara. Sería bueno que hagan un evaluó de la zonas comunes, para que cada filial sepa cual es el monto que le corresponde.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  18. Estimados señores:

    Si les es posible me indiquen el artículo de ley o reglamento dónde se establece cómo debe cobrarse la cuota de mantenimiento de un condominio. Yo lo leí en alguno de los artículos, pero parece que no lo encuentro. Decía que se prorratea en proporción al valor de cada propiedad y si fuera así ¿cómo se calcula ese valor? o ¿Existe alguna otra forma?

    Muchas Gracias

    Carlos Gonzalez

    Carlos Matias Gonzalezdijo
    • Estimado Carlos,

      Esta información la encuentra en el Reglamento Interno de su condominio, varía de un condominio a otro. Si es por proporción, en el reglamento interno debe de indicar cual es el valor para cada propiedad y se multiplica por lo que determino la asamblea.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes,

      Administradora de condominios en Costa Rica

  19. Saludos
    Compré un condominio el año pasado. En una asamblea extraordinaria a la que no pude asistir se acordó aumentar la cuota. El problema fue que se aumentó porque uno de los dueños alquila el apartamento, pero ni él ni el inquilino pagaban la cuota de mantenimiento. Increíblemente el grupo de vecinos que asistió la asamblea acordaron que iban a dividir la cuota de ese condominio entre todos los demás y ahora entonces resulta que estoy pagando parte de la cuota de un dueño que simplemente decidió que no pagaría, lo cual no me parece justo. Que se podría hacer en este caso. Gracias

    • Estimado Marco,

      Lastimosamente cuando un condominio no paga, para hacer frente a los servicios (fijos) que el condominio recibe los demás condóminos deben asumir ese costo, claro esta que cuando los demás condóminos pagan por este costo es porque al moroso se le esta llevando a cobro judicial. Cuando un condómino deja de pagar la propiedad es la que responde, por ende el condominio tiene que hacer un proceso de cobro judicial en contra de este condómino.

      En su caso lo que puede hacer es verificar con la administración el avance del cobro judicial de esta filial y si no se esta haciendo, pedirles que lo inicien para que así el moroso cancele.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  20. Puede un condominio estar constituido por dos fincas matrices?

    • Buenas Fran,

      Finca matriz significa finca general del condominio, finca madre es la finca de la que proviene el Condominio. Se puede dar que un condomino se genere a partir de una o más fincas madres que se reunan para dar conformar una finca matriz que genera un Condominio. Una finca filial puede estar relacionada a mas de una finca matriz si es una finca filial de un subcondominio.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  21. Buenas Tardes, recientemente me metí en la Junta del condominio donde vivo y lo que sucede es que el administrador no quiere rendir cuentas a la junta, nos indica que quien manda es la asamblea de cóndominos. En éstos casos legalmente qué sustento tiene la junta para poder dar seguimiento a las tareas del administrador y sobre todo estar pendiente de que la información y cuentas que se brinden sean claras…?

    • Estimado Carlos,

      El administrador esta en el deber de dar cuenta a cualquier propietario, junta o asamblea de condóminos. Si el administrador no quiere darlas lo que tienen que hacer es sustituirlo del cargo, les recomiendo que realicen una asamblea extraordinaria y lo cambien. Con la nueva administración les recomiendo firmar un contrato que indique que debe de dar cuentas (por medio de estados financieros, minutas de reuniones, etc) mínimo una vez al mes y que además debe de dar cuentas a la Junta con el fin de que esta sirva como un ente fiscalizador del condominio.

      Con respecto a su pregunta tendría que revisar el reglamento interno del condominio y además revisar el contrato que tienen con la actual empresa.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  22. Tengo entendido que la cuota de condominio se empieza a cobrar a los cobdominios hasta q no este habitado más del 50% y a nosotros nos están diciendo q nos van a cobrar a partir del próximo mes cuando sólo hay el 34%habitado. Esto es posible??? Y sobre q se podrían estar basando ???

    • Estimado Christian,

      La ley no indica nada al respecto de cuando los condóminos tienen que empezar a pagar, ni tampoco habla de porcentajes construidos, esto es mas bien un acuerdo entre la constructora y los propietarios ó de la negociación a la que usted llego con la Constructora. Hay Condominios que deben de pagar la cuota desde que la propiedad se encuentra inscrita en registro inclusive aunque sea solo el lote.

      Por otro lado desconozco el reglamento interno de su condominio y si en este está estipulado como usted lo indica, pues estarían incumpliendo con lo negociado.

      Le recomiendo que le consulte al administrador del condominio en que se esta basando, él o ella están en la obligación de atender su solicitud.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  23. Vivo en un condo.Por más de dos años, He tenido dudas sobre números del presupuesto y del cobro de la cuota.He solicitado explicaciones 14 veces. Sin embargo, el administrador rechaza contestar mi solicitud de explicaciones. Cual sería la medida par obtener una comunicación más abierta (un comité de finanzas tampoco hace caso de mi solicitud) y la corrección de los gastos indebidos?

    Saludos cordiales,

    Pierre

    • Buenas Don Pierre,

      En su caso yo solicitaría una reunión con el administrador y comité (vía correo electrónico), en caso que no se la den en la asamblea anual de condóminos diría todo lo que esta sucediendo. Trate de comunicarle a sus vecinos lo que esta sucediendo con el fin de que se unan y que busquen el bien común del condominio en la Asamblea. También solicitaría al administrador estados financieros mensuales, el o ella están en la obligación de entregar informes a los condóminos. Si esta vía no funciona sería por la vía legal.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

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