Green Condos

El artículo 25 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios No.7933, establece que tanto el Administrador del condominio así como los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio, pueden convocar a la Asamblea de Condóminos en Costa Rica. En la práctica, el Administrador es quien lleva a cabo […]

Sobre la convocatoria de las Asambleas de Condóminos

El artículo 25 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios No.7933, establece que tanto el Administrador del condominio así como los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio, pueden convocar a la Asamblea de Condóminos en Costa Rica.

En la práctica, el Administrador es quien lleva a cabo dicha convocatoria, ya que forma parte de los servicios que brinda este profesional, sea a título físico o jurídico; y en igual forma, porque la misma Ley y el Reglamento Interno determinan esta obligación.

Es importante destacar que la convocatoria debe cumplir con una serie de requisitos que determina cada Reglamento Interno, y la ausencia de algún punto puede conllevar a la nulidad de la convocatoria y de los acuerdos. Por ejemplo, si dentro de la agenda de convocatoria se omite un punto especifico de conocimiento obligatorio de los condóminos, este punto no puede ser incluido posteriormente ya que esta actuación es ilegal e invalida, con el resultado de que se pueda anular cualquier decisión o acuerdo.

Por esta razón, el Administrador debe tener muy claro los puntos que se necesitan conocer en la Asamblea antes de llevar a cabo la publicación o convocatoria de la Asamblea.

Otro ejemplo es respecto  al día, hora y lugar de la reunión, ya que si no se cumple con alguno de estos puntos, se podría eventualmente solicitar la nulidad de lo acordado en dicha Asamblea por un error de forma o inclusive por desconocimiento.

Resulta oportuno señalar la necesidad de que el Administrador tenga conocimiento y experiencia en el manejo de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así como del Reglamento Interno del Condominio que administra, para evitar cualquier controversia, descontento o atraso en el condominio.

Si necesita profesionales para administrar su condominio, no dude en contactarnos, será un placer servirles.

62 Respuestas

  1. Buenas tardes, puse mal mi e-mail, en anterior consulta.

    1) Libro de Actas, para celebrar la Asamblea de Propietarios, Este libro aparte de ser foliado, requeire que se registre y se apruebe en alguna institución u oficina del Registro Nacional?. Quien debe custodiar ese libro?

    2) Agua: En Condominios solos se recibe un recibo global por todos los servicios que brinda la M;unicipalidad y el cobro del Aguan,sea de la Municipalidad y/o AyA, pues utilizan el macromedidor,. ¿Si es un solo recibo, Cómo hace para distribuir el cobro de «Agua » por cada filial?.
    Caso contrario, puede la Municiapalidad y/o AyA extender un recibo de cobro por cada filial del condominio?
    Muchas gracias!

    • Estimada Rosa,

      1)Si claro el libro de Asambleas de Propietarios debe de estar foliado por el Registro de Bienes inmuebles, Propiedad en Condominio. Las custodia la debe de realizar el Administrador del Condominio que debe de estar debidamente inscrito.

      2)No todos los condominios reciben solo un recibo, los Desarrolladores que constituyen bien el condominio cada filial recibe su recibo con la identidad respectiva. Si el condominio cuenta con un macromedidor lo que se puede hacer es que cada filial pague por la instalación de un medidor, el administrador realiza la lectura de cada uno mensualmente en la misma fecha que llega el recibo del macromedidor. Saca los cálculos de cuanto le toca pagar a cada filial por lo metros cúbicos que gasto, la diferencia que queda sería de áreas comunes, es bastante trabajo, pero es la mejor forma de trabajarlo. Claro también tienen la opción de arreglar este problema y donarle la tubería al AyA con el fin de que cada quién tenga su propio medidor. Para realizar este cambio necesita una Asamblea donde el 100% de los propietarios estén de acuerdo en realizar la donación, además realizar todos los respectivos trámites que sean necesarios con la Empresa que corresponda.

      Saludos y cualquier duda que tenga no dude en contactarnos.

      Natalie Brenes

    • Hola Rosa, con respecto al tema de los medidores yo quisiera compartirle como se resolvió en mi condominio y talvez le brinde alguna idea.
      Nuestra agua es Municipal, y la constructora nos dejó instalado un sólo medidor para todo el condominio hace 20 años. En cada lectura regristrabamos un incremento de gasto de agua cada vez mayor, la gente no ha tenido la cultura de cuidar el agua por 20 años y nadie arreglaba sus fugas. Llegamos a un momento en que no podíamos pagar el recibo.
      En la municipalidad me hablaron del » Reglamento para la Prestación del Servicio de Agua Potable» articulo 37, de la Gaceta N56. lunes 20 mayo del 95. donde en pocas palabras la Municipalidad debe velar y controlar el agua de maneras mas eficientes…
      Aunque el 100% de los propietarios no estuvieran de acuerdo, la ley debía cumplirse, y ahora ya contamos con medidores individuales, y no somos el único condominio que lo ha hecho. La Municipalidad no lo hubiera hecho de haber estado contra ley, según este artículo la municipalidad tiene total autonomía para actuar.
      Ahora todos están mas pendiente de sus fugas, se disminuyó la cuota de mantenimiento y tenemos una mejor administración del dinero en cuanto a mantenimiento y no a pagar el agua de los vecinos.
      No sé si esto sirva para el servicio de AyA, pero este fue mi caso, que quería compartirle..
      buenas tardes

    • Buenas Norma,

      Muchas gracias por compartir su historia.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  2. Buenos dias

    Me podrian informar si es obligatorio el uso del idioma español en las asambleas de condominios o es posible realizarlas en ingles. En el supuesto que uno de los copropietarios no maneje el ingles, se puede obligar a la comunidad a traducir la asamblea?

    Gracias

    Santiago Jacoste

    • Estimado Santiago,

      No se dice nada por lo general de los idiomas en los Reglamentos, pero estando en Costa Rica yo usaría como idioma oficial el Español. Si hay población que solo habla inglés para la Asamblea les conseguiría un traductor, puede ser inclusive algún vecino que ayude con esta parte para no incurrir en gastos. Si el 100% habla inglés y están de acuerdo en realizar la Asamblea solo en inglés así lo haría.

      Las Asambleas tienen como fin de tomar y de llegar acuerdos, por lo que es muy importante que todos participen. No sé puede obligar a traducirla al inglés, pero el administrador debería de considerar este tema para que todos puedan participar por igual.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  3. Buenas queria saber que pasa o que se puede hacer para nombrar un administrador en un condominio, donde son 19 fincas filiales y el reglamente dice que se nombra por mayoria simple, o sea por 10 dueños, , pero que pasa si a la convocatoria solo llegan 8 o 9?

    Nunca seria posible nombrar a dicho administrador.?

    Gracias

    Pd. No llegan porque saben que si se logra nombrar el administrador se les va a cobrar la cuota condominal.

    • Estimado Cristian,

      Si dice mayoría simple si debe de contar con 10 votos. Si llegan solo 8 o 9 no se puede nombrar un nuevo administrador. En caso de que los condóminos decidan proceder con 8 o 9 votos, la Asamblea se puede impugnar.

      PD. Revise bien, ya que puede decir mayoría simple de los presentes.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  4. Muchas gracias por la pronta respuesta, voy a revisar.

  5. En el reglamento interno del condominio donde vivo, especifica que se debe notificar a los propietarios, por medio de carta certificada, pero tenemos el gran inconveniente de que más del 50% de los propietarios no viven ahí, sino que alquilan sus apartamentos. Para efecto de la notificación certificada que debemos enviar, con el fin de avisar a los propietarios sobre la convocatoria a la asamblea para elegir a un administrador, la misma puede ser entregada a cualquier persona que viva en el apartamento, mayor de edad?

    • Estimada Gabriela,

      Se debe de notificar al propietario de la propiedad con la convocatoria de la Asamblea. Para las propietarios del condominio lo que pueden hacer es enviarles por correo certificado la convocatoria de la Asamblea.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  6. Hola! Se puede anular el acta anterior en la asamblea siguiente o se debe recurrir a la via civil?
    Gracias

    • Estimado Daniel,
      Para impugnar una Asamblea usted lo debe de hacer por la vía legal y tiene un plazo solo de 3 meses, después de celebrada la Asamblea.
      Saludos cordiales,
      Natalie Brenes

  7. Hola
    En la asamblea debe estar presente un abogado ?
    Cual es la función y responsabilidad de un abogado en la asamblea ?

    • Estimado Giovanni,

      No, tiene que estar un abogado. Hay muchas Asambleas que se pueden tratar sin abogado, mas si los temas a tratar no lo amerita.

      Cuando se tratan temas un poco mas tediosos,que si es bueno que este un abogado.
      Por ejemplo: Si se trata un tema de ceder los derechos de la tubería al AyA, es bueno que este un abogado presente, para que explique el proceso a seguir mas que él sería el que lleva el caso.

      A muchos Administradores les gusta tener un abogado presente para todas las Asambleas, yo soy del concepto que si no es necesario no hay que gastar dinero en este rubro. Un buen administrador debe conocer el dirigir una Asamblea.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  8. Vivo fuera del pais para votar cuales son lo requisitos como propietario y miembro de la hoa.
    Si algo no me gusta de la hoa puedo renunciar a la membresia de la hoa.
    Gracias.
    Alberto

    • Estimado Alberto,

      Si el propietario de una finca filial no puede presentarse y se va hacer representar por un tercero, este representante debe aportar la certificación literal de propiedad emitida por el Registro Nacional, una carta poder autentificada por un abogado y su cédula de identidad. Como usted está en el extranjero debe buscar a un abogado que le haga una carta poder en el país que está y autentificarla al Consulado de CR mas cercano, ó si dejo en el país algún apoderado generalísimo sin limite de suma, esa persona lo puede representar.

      A que se refiere con membresia de la HOA?

      Saludos,

      Natalie Brenes

  9. Necesito un ejemplo de la invitacion a la primera convocatoria ordinaria.

  10. Buenas tardes, vivo en un condominio nuevo de tres fincas filiales, el administrador que era el constructor nos envio un email en donde renuncia a su cargo en enero, como proceder ante este caso?

    • Estimado Iván,

      ¿El condominio esta compuesto solo de 3 filiales ó son mas, pero solo hay construidas 3?

      Si el Desarrollador quiere ceder la administración en enero del 2015, lo que deben de hacer todos los dueños de filiales es reunirse, con el fin de irse organizando para adquirir la administración. Con Gusto Green Condos les puede ayudar en el proceso y también ser la empresa administradora de su condominio.

      Lo importante es que ustedes como condóminos se reúnan, verifiquen los estados financieros del condominio para que puedan valor la posibilidad si la administración será una empresa externa o un mismo condómino.

      Sé que van a tener muchas dudas, por lo que cualquier consulta que tengan al respecto con gusto les ayudamos.

      Saludos cordiales

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  11. En una asambleas general ordinaria, en donde se va a elegir al administrador, se pueden también tocar puntos varios? O debe convocarse a una asamblea general ordinaria y extraordinaria, para que no queden dudas de la legitimidad de la misma? Gracias

    • Estimado Daniel,

      Lo mejor es es realizar una agenda específica ya sea en una Asamblea Ordinaria o extraordinaria. Algún vecino puede alegar que como en la agenda no estaba incluido ese tema, él no fue porque los incluidos no le interesaban.

      Le recomiendo si ya se hizo la agenda de la Asamblea y se convocó, que los temas que quedaron por fuera realizar otra asamblea (ordinaria o extraordinaria) para que trate estos temas que quedaron por fuera.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes.
      Administradora de Condominios

  12. Gracias por la ayuda.

  13. Estimado tengo una consulta soy propietaria de un apartamento en un condominio en donde somos 120 filiales o propietarios, donde solo hay 25 parqueos el cual están localizados en un área indicada como» área común restringida» el cual en el reglamento establece que todos las filiales tienen acceso o transitar al parqueo como área común, sin embargo solo pueden ocupar el espacio de paqueo aquellos que compraron el derecho de parqueo(con la constructora mediante un documento legal) y hace unos(dos años) unos dueños de parqueo comenzaron a enrejar y poner mallas de ciclón en los espacios de los parqueos modificando la estructura o forma libre o natural de los acceso de los parqueo alegando que ellos son dueños de los parqueos cuando sencillamente lo que ellos tienen un derecho de uso y el parqueo no está catalogada dentro del acta constitutiva como área privativa sino como área común restringida donde todas la filiales tiene acceso a la vía. Ahora unos cuantos dueños de parqueos y al administrador quieren modificar o cambiar la dimensión y posición que ya está establecida en el reglamento y acta constitutiva del condominio que está en registro nacional.
    Mi pregunta es, si para realizar este cambio necesitan el 100% de los propietarios 120 filiales, como dice la ley d condominio 7993 o con los pocos se parezcan en la asamblea de propietarios para la votación?
    Como también se puede eliminar lo enrejados y mallas de ciclón en un área que esta catalogada como área común restringida donde todas las filiales tiene acceso, a pesar que los dueños de parqueo tenga un documento que diga derecho a uso del parqueo. Este cambio no fue consultado por la asamblea sino que un administrador simplemente lo permitió muchas gracias.

    • Estimada Eva,

      Necesita el 100% de los condóminos para realizar la modificación del reglamento.

      Con respecto a su segundo comentario, el Administrador tiene que hacer valer el Reglamento mas si es área común. Los propietarios debe de quitar todas las rejas o mallas ciclón que se han colocado. Sería bueno que los propietarios (aunque no tengan parqueos) le pidan cuentas al administrador.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  14. Quisiera consultar que se puede hacer cuando un inquilino es violento (propina amenazas de muerte), escandaloso en donde se le ha comentado al dueño de la filial sobre la situación. Mas sin embargo el dueño no hace nada porque el inquilino le paga bien hasta le paga por adelantado varias mensualidad des, puede el administrador sancionar al dueño de la filial, ya que el reglamento habla de sanciones al dueño por irrumpir la paz en el condominio pero no para el inquilino

    • Estimada Eva,

      El dueño es el responsable por lo que sucede en la filial (aunque no sea él, el que incurra en esos actos). Si el inquilino no esta cumpliendo con el Reglamento, es como si no lo hiciera el dueño. Esta persona esta incurriendo en muchas faltas y no permite la sana convivencia dentro del condominio, por lo que yo documentaría todo lo que sucede, aplicaría multas, etc. Si hay amenazas realizaría las denuncias respectivas e iniciaría el proceso para desalojo del condominio (para esta última necesita tener muchas pruebas).

      La vía rápida sería llegar a un acuerdo con el dueño de la propiedad, con el fin de que entienda que el inquilino es una persona no grata para los vecinos.

      Saludos cordiales,

      Green Condos

  15. consulta: estoy en QUINTANA ROO , acá no tenemos una ley tan estructurada conMO utedes, pero es legal que se convoque a una asamblea se celebre la prmera convocatoria y antes de las segunda, por que al administrador no le conviene, decidio cancelar la asamblea ?? , eso se vale? que pasa si los vecinos la celebran aun cuando el no se presente

    gracias urgente el tema es hoy a las 7 pm

    • Estimada Gabriela,

      1. La Asamblea se debe de celebrar según lo indica la ley o el Reglamento interno, si el administrador se salta algún paso puede ser impugnable dicha asamblea.
      2. El administrador puede cancelar una Asamblea, desde luego necesita tener una razón de peso y debe de ser anunciado con tiempo.
      3. Desconozco la Ley en México, pero en Costa Rica los propietarios pueden celebrar una asamblea solo si se sigue los pasos que indica la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica o el Reglamento Interno, en este casó si ustedes convocaron como indica la Ley de su país e hicieron el debido proceso claro que pueden celebrar la Asamblea sin el Administrador., pero para estar seguros de este punto lo mejor es que revise la Ley de su país, por lo menos en CR si se puede.

      Saludos desde Costa Rica y que viva tanto la Sele Tica como la Mexicana!

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  16. Mi consulta es la siguiente, vivo en un Condominio en Curridabat y recientemente la junta del condominio en conjunto con la administración decidieron instalar cámaras adicionales en la parte interna del condominio ( que no existían anteriormente y que la empresa de seguridad recomendó colocar). Estas camaras no representan ningún costo para el condominio y no está afectando el presupuesto inicial aprobado, en este caso esa acción se puede considerar ilegal tomando en cuenta que no se votó en asamblea, pero viene a responder a una necesidad de mayor seguridad…??
    Muchas Gracias por la ayuda

    • Buenos días Carlos,

      Es una medida que se esta tomando por seguridad de todos, si no representa cambio en el presupuesto no veo inconveniente alguno, el administrador puede tomar la decisión, claro esta que en Asamblea esa decisión puede ser revocada. También hay que verificar el reglamento interno y Actas de Asambleas pasadas para ver si no dice algo al respecto.

      Lo que si debe de tomar en cuenta el administrador es la colocación de las cámaras. Estas no deben de afectar la privacidad de los condóminos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  17. Buenas tardes,

    Vivo en un condominio en SJ y en las asambleas la constructora lleva con una única persona que representa más del 50% de los presentes en segunda convocatoria. Mi pregunta es para tomar decisión ocupa el 50% restante de los presentes o puede manejar todas las decisiones esa única persona por tener mayoría. Digamos en el caso de cambiar el representante legal.
    Muchas gracias

    • Buenos días Jorge,

      Para aprobar nombrar administrador se necesita mayoría simple (50% de los presentes +1), a no ser que el Reglamento Interno del Condominio donde usted vive indiqué lo contrario.

      Para otras decisiones el porcentaje es diferente.

      Artículo 14. En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:
      a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
      b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

      Artículo 34. Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz y podrá ser modificado por la Asamblea de Condóminos, por votación unánime del total de los propietarios del condominio. Toda modificación del reglamento deberá ser inscrita en el Registro Público.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condóminos

  18. Buenos días alguien podría decirme si la vigilancia en los condominios está estipulada en cada reglamento interno o bien el administrador en asamblea deciden mover la casa de vigilancia 100 mts más adentro de la entrada principal dejando excluida a la primera casa . gracias

    Sandra García Vargasdijo
    • Buenos días,

      En algunos reglamentos internos se encuentra estipulada la parte de seguridad y en otros no. Tendría que revisar el reglamento interno de su condominio para verificar.

      El cambio que el administrador realizó con aprobación de asamblea me parece muy delicado, por lo que necesitaría mas detalles para poder ver si lo realizó bien. Necesito datos como si la filial #1 es un local comercial, etc.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  19. Hola…
    Compre un condominio en el 2011, en un complejo de condominios que fueron construidos entre el 2005 y 2006. En Diciembre del 2011 la municipalidad del canton notifico que todo el complejo de condominios fueron construidos sin permisos municipales. El desarrollador nunca pago los impuestos de construccion ademas se alteraron los planos de constructivos donde se debian construir parques infantiles construyeron piscinas y ranchos.
    Que accion legal podria yo hacer?
    Muchas Gracias

    • Buenos días Don Alberto,

      Siempre es un gusto atenderlo.
      En este caso hay que demandar a la Desarrolladora. Yo le aconsejó que pague todo lo que se debe en la municipalidad de su filial y luego se lo cobre al Desarrollador. Debe contratar a un muy buen abogado que le lleve el caso. Importante averiguar si la Desarrolladora todavía esta activa.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  20. En mi condominio se realizo asamblea ordinaria, y uno de los puntos en agenda era renovar contrato con empresa administradora, ya que el contrato original venció. La votación se realizo con el 10.55% del valor del condomino, y el 6% voto por renovar y el 5.55% por no renovar. El reglamento dice que se requiere las 2/3 partes para nombrar o ratificar el administrador.
    Se puede impugnar esta votación? Y cual seria el proceso?

    • Buenos días Diego,

      Si se puede impugnar la votación. Para la impugnación lo mejor es que contrate a un abogado para que le lleve el proceso. Tiene 3 meses a partir de celebrada la Asamblea para poder impugnar.

      Con gusto le podemos recomendar un abogado que le lleve el caso.

      Saludos cordiales,

      Administración Green Condos.

  21. Con cuantos días previos el administrador puede convocar a una asamblea ordinaria o extraordinaria ? Muchas gracias por su ayuda

    • Buenos días Carlos,

      Por lo general el Reglamento Interno indica la cantidad de días con la que se debe de convocar la Asamblea Ordinaria y Extraordinaria. Si no lo indica con 15 días hábiles estaría bien para una Ordinaria y para una extraordinaria 8 días.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administración de Green Condos

  22. Mis preguntas en una asamblea extraordinaria con agenda de tema especifíco urgente, puede la asamblea tocar temas varios, es legal o debe la asamblea respetar el tema único.
    También estuve viendo diferentes modelos de convocatoria algunos no indican para
    una asamblea extraordinaria urgente la lectura del acta anterior en agenda.. es correcto o incorrecto.

    • Buenas Ana,

      El punto de temas varios no se debería de tocar, se puede hacer como comentarios, pero nada de lo que ahí se indique se puede someter a votación. Usted puede en una asamblea extraordinaria meter varios temas, pero todos deben de ser específicos.
      Lo correcto es incluirla para ver que fue lo que se acordó y si se ha realizado algo al respecto.

      Saludos,

      Natalie Brenes

  23. Saludos.
    Consultas:
    La primera asamblea de condominos pueden convocarse por medio de un periódico de circulación nacional?
    El administrador puede hacer la convocatoria sin haber un reglamento del condominio?

    • Estimado Erick,
      1. Todo condominio debe de tener un Reglamento Interno, para que puedan inscribir un condominio se necesita un Reglamento interno y este lo pueden encontrar en Registro.
      2. Para convocar a Asamblea se hace como lo indica el reglamento interno, algunos requieren que se realice por medio de un periódico de circulación nacional, otros por carta certificada, otros por correo, etc.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  24. Tengo un problema el administrador de nuestro condominio estableció una cuota que solicita pagos por cosas no desarrolladas aun en el condominio, llamense piscina ranchos comunes casa club, etc y esta solicitando dentro del presupuesto incluir el mantenimiento de estos.
    Adicionalmente tenemos el problema que las propiedades que esta incluyendo para este cobro son solamente las vendidas, las que estan pendientes de vender son excentas de este pago.
    Me interesa algo que ley que para votar en estas asambleas deben ser aprobadas por el 50% presente +1 esto excluiría poderes otorgados para representar a algùn condomino en la asamblea? Me urge su respuesta y me interesaría presentarlos a ustedes como posible opción para administrar nuestro condominio se llama RIVERAS DEL IRAZÚ.

    Christian solis chinchilladijo
    • Estimado Christian,

      1. Las personas que tienen poderes pueden botar como cualquier otro condómino.
      2. Para las mejoras que propone el administrador deben de ser votas a) en asamblea y b) debe de ser el 50% +1 para que pueda aprobarse.
      3. Todos deberían de pagar esta cuota vendidas y no vendidas, ya que todas deberían también estar pagando cuota, pero revise el Reglamento Interno a ver si existe algún artículo que indique lo contrario y me avisa.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes V

  25. quiero saber si un condominio debe tener una junta directiva? en que artículo se repalda la junta directiva y cuales son sus funciones?

    • Estimado Felipe,

      1. El reglamento interno de cada condominio condominio indica si tiene o no tiene Junta Directiva o Junta administrativa y si lo indica en el se debe de indicar las funciones. El artículo depende de cada reglamento.

      2. En lo personal considero que todo condominio debe de tener una Junta Administrativa aunque no lo pida el reglamento interno y debe de ser un apoyo al administrador y además fiscalizar al administrador.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios.

  26. En el Residencial celebramos la asamblea general de asociados, el presidente no dio un informe por escrito, tampoco la tesorera y menos es fiscal, no se mostraron los libros legales y tampoco los contables, se aprobaron los informes por votos al aire y en desorden, no se firmo ninguna acta de asamblea, no esta inscrita ante la administración tributaria, el abogado que llevo la junta tuvo participación activa y no pasiva, se pidieron ver los libros y nos remitieron a un Contador externo y no los maneja la junta ni la tesorera, puedo impugnar esa asamblea general, además la abogada tiene afinidad con uno de los asociados y hasta donde entiendo se violo el debido proceso. Gracias

    • Buenos días Marvín,

      Siempre y cuando no se siguiera el debido proceso se puede impugnar. Igual tiene que revisar el acta de la Asamblea para ver que fue lo que indicaron en ella y quién la firmo.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  27. En mi condominio queremos convocar a la primera Asamblea, pero nos han dicho que los propietarios que tienen la casa con Fideicomiso o Leasing tienen que hacer un trámite en el banco. ¿Cuál es? Para quienes tienen hipoteca normal, ¿aplica algo parecido?

    Gracias

    • Buenos días Bertha,

      Exacto las propiedades en Fideicomiso o Leasing tienen que solicitar un poder al Banco.
      Si la propiedad esta a nombre de una persona jurídica necesita presentar una personería jurídica y presentarse a la asamblea el apoderado de la sociedad, en cuyo caso que no se presentar debe de darle a alguien un poder especial.
      Si la propiedad esta a nombre de una persona, solo debe de presentar la cédula de identidad.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  28. una pregunta. hay un plazo tope para el puesto del administrador ?
    me indica una vecina que el admiistrador no debe sobrepasar los 3 años en gestión, aunque los vecinos quieran dejar a la misma persona, pero no he visto esto en la ley 7933.

    • Buenos días,

      El plazo del administrador se indica en el Reglamento interno del condominio y todo reglamento es diferente. No he visto aún un reglamento que no permita la reelección, pero puede ser posible que el suyo lo indique, así que lo que debe de hacer es revisar el Reglamento no la Ley.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  29. Buenos dias tengo la siguiente consulta, se esta convocando a asamblea Extraordinaria en este mes de Abril pero los temas a tratar en agenda entre ellos esta la ratificación de la administracion, asi mismo se deja por fuera la reeccion de un nuevo comite de construccion, mi duda es que en el reglamento establese lo siguiente : aprobado. En cualquier caso, solo los propietarios que estén al día en sus cuotas
    podrán votar. SEIS: ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA ORDINARIA. Las siguientes son
    atribuciones de la Asamblea Ordinaria: a) Aprobar el presunto total, anual de gastos comunes del Condominio, conformes la presentación que hará el Administrador, presupuesto que deberá determinar en detalle todos los egresos y los fondos necesarios para cubrirlos, calcular el monto de las cuotas que cada propietario debe cubrir para los gastos comunes de administración y otros autorizados; b) Nombrar, remover, reelegir o sancionar al Administrador o el Comité de Construcción así como atribuirle a este facultades distintas a las otorgadas mediante el presente reglamento; c) Autorizar las reparaciones y mejoras que se hicieren en la edificación, en las áreas comunes; d) Resolver sobre la materia que la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio pone bajo su competencia, y en general, conocer, y decidir en todos los asuntos de
    interés general para el conjunto de propietarios, acordando las medidas necesarias y
    convenientes para una mejor utilización del condominio y sus servicios; e) las resoluciones de interés común, no incluidas entre las facultades y obligaciones del Administrador.

    Por lo que me queda la duda en lo siguiente si es Ordinaria esta fuera de tiempo por pasar de los tres meses al cierre fiscal, si es extraordinaria no se podria ratificar la administacion y el no haber puesto entre los puntos la reeleccion del Comite de construccion.

    • Buenas Tardes Geiner,

      Es una asamblea extraordinaria porque no se esta realizando en los 3 meses posteriores al cierre fiscal. En una extraordinaria se puede tratar cualquier tema que sea de una asamblea ordinaria. Me imagino que el administrador renunció ó se le venció su nombramiento en Registro y por eso es extraordinaria. No se necesita nombrar un nuevo comité de construcción porque si en la ordinaria se hizo puede continuar, sin problema alguno. Solo se tendría que nombrar el comité de construcción si su nombramiento se venció en registro, pero no creo que sea el caso porque casi ningún comité de construcción se inscribe en registro.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  30. Me gustarìa saber si para tener derecho a votar en una Asamblea de Condòminos para elegir la Junta es requisito de ley presentar certificaciòn de propiedad o no le permiten votar, donde se encuentra regulado y si se puede tomar el acuerdo de aumento de cuota si no estaba en la convocatoria y solo lo pusieron como asuntos varios, procede la anulaciòn de ese acuerdo?

    Gracias

    • Estimado Evegar,

      El propietario debe de presentar la certificación de propiedad, lo que muchos administradores hacemos es sacar todas antes con el fin de que los propietarios no tengan inconveniente y solo presenten la cédula o personería jurídica. Un acuerdo de aumento de cuota no se puede tomar si no se encuentra en la agenda, colocar en una agenda asuntos varios no procede, por lo que si puede anular el acuerdo.

      Saludos cordiales,

      Green Condos

  31. Quiero saber que es la diferencia entre asambleas ordinarios y extraordinarios, y cuando usa los dos.

    • Buenas George,

      Las cuotas ordinarias: Son aquellas que están establecidas por el Presupuesto Anual aprobado en Asamblea.
      Las cuotas extraordinarias: son aquellas que no están presupuestadas y que se derivan de los acuerdos aprobados por la Asamblea para fines específicos (mejoras útiles o mejoras necesarias).

      Mejora Necesaria: Gasto normal de mantenimiento preventivo y correctivo a la infraestructura, maquinaria y equipo propiedad del Condominio, el cual debe ser aprobado en Asamblea por la mayoría simple del valor del Condominio según la Ley.

      Mejora Útil: Toda inversión en infraestructura, maquinaria y equipo que requiera el Condominio y que sea aprobada en la Asamblea por votación de dos terceras partes del valor del condominio según la Ley.

      Saludos cordiales,
      Natalie Brenes

Deje su respuesta