Green Condos

Desde el inicio de la compra y segregación de una propiedad, y siempre que se cumpla con los requisitos que señala la Ley de Propiedad en Condominio, el dueño registral de ese anteproyecto[1], puede afectar dicha propiedad bajo el régimen de propiedad en condominio en Costa Rica, para posteriormente desarrollarlo como un condominio. La propiedad […]

Aspectos legales respecto al Régimen en Condominio en Costa Rica

Desde el inicio de la compra y segregación de una propiedad, y siempre que se cumpla con los requisitos que señala la Ley de Propiedad en Condominio, el dueño registral de ese anteproyecto[1], puede afectar dicha propiedad bajo el régimen de propiedad en condominio en Costa Rica, para posteriormente desarrollarlo como un condominio.

La propiedad en condominio es un régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble (artículo 1 punto 28)

Para esto, los condominios cuentan con la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio #7933, el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR así como el Reglamento Interno de cada condominio, que se crea en la escritura de compra y segregación de terreno.

Esta reglamentación abarca a los condominios horizontales, verticales, mixtos (horizontal y vertical), condominio combinado [2], condominios de lotes y condohotel.

La novedad en esta nueva forma de vivienda, radica en el derecho de copropiedad que posee cada condómino, es decir, de convertirse en dueños de un porcentaje de las zonas destinadas como comunes, las cuales incluyen los espacios de circulación, las áreas destinadas para la administración, la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su aprovechamiento.

Vivir bajo esta modalidad, permite al condómino gozar de una serie de privilegios pero a su vez, le otorga una serie de responsabilidades, de acatamiento obligatorio y que son establecidas en la legislación de condominios costarricense.

Para cumplir con lo estipulado en esta legislación, cada condominio cuenta con un(a) administrador(a), con la Junta Directiva de condóminos y la Asamblea General de Condóminos, principalmente.

Sobre dichas figuras nos referiremos en artículos posteriores dada su importancia en la estructura de un condominio.

 


[1] El anteproyecto es el es el plano general preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio (artículo 1 Reglamento de la Ley)

[2] Es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.

 

 

14 Respuestas

  1. Me parece que sobre este tema, es muy importante y necesario, dar charlas de capacitación a los habitantes de los condominios, para que se informen y comprendan el alcance tanto de los derechos como de las responsabilidades de vivir bajo esta modalidad habitacional. Ya que muchas personas, al momento de comprar o alquilar en condominio, lo primero que piensan es en la parte de la seguridad, además de otros aspectos importantes, pero no se detienen a informarse sobre las obligaciones que tendrán una vez dentro del condominio.

    Gabriela Sandoval Carvajaldijo
    • Hola Gabriela!
      Muy cierto lo que dices muchos desconocen inclusive que hay un reglamento interno y que al comprar en condominio se están sometiendo a el.
      Por eso es tan importante que todos los condóminos asistan a las Asambleas para que se puedan informar muy bien.
      Saludos y gracias por compartir.

  2. Lo malo es que como hago hacer valer mi derecho, vivo en un condominio y la adminsitración y la asamblea hacen todo ilegal, por ejemplo, el regalmento establece que la convocatoria se tiene que hacer con 15 días de anticipación, y siempre comunican con tres días de anticipación, y ni en la ley ni el reglamento dice que se puede hacer, o como hago para anular esa asamblea, que será eso Derecho Civil o que??

    • Buenos días Rebeca,

      Le recomiendo que converse primero con la Administración del Condominio, pida explicaciones por escrito.Segundo si es esto así puede poner una demanda contra la empresa administradora o administrador, inclusive puede impugnar la Asamblea para que no sea valida.

  3. acabo de comprar lotes en condominio, parece hubo acuerdos de pagar determinada cantidad para abrir màs pozos de agua, estos acuerdos fueron tomados ant eriormente a la adquisiciòn de mis lotes, yo compre en abril(2013) y esos acuerdos son del año pasado (2012) debo yo pagar tambìen o eso lo debiò pagar el desarrollador del condominio y no afectarme a mi.

    Sergio Castillo Picadodijo
    • Estimado Sergio,

      Siempre que se compra en condominio el comprador debe verificar que el bien no tenga deudas con el Administrador del Condominio, lo mejor es pedirle una carta de cero deudas al Administrador o al comprador emitida por el Administrador. Es lo mismo cuando se compra un carro. En este caso si usted lo adquirió así, es su responsabilidad ponerse al día con la Administración.

      A mí me parece que lo mas sano que usted puede hacer es hablar con la Desarrolladora. Comunique que nunca se les comunicó cual era la situación real del bien y que ellos debieron de haber saldado cualquier deuda pendiente antes de venderlo.

      Saludos cordiales,

  4. Hola muy buenas, reciben mi mas respetuoso saludo!
    En 2010 compramos un lote en una finca en desarrollo a condominio horizontal cuyo conclusión debería ser el 31 – 12- 2013. Lastimosamente nos dimos cuenta que el propietario hasta el momento no hizo ni el tramite del anteproyecto por escasez de dinero, por lo visto todas las ventas eran para recaudar para hacer un desarrollo de principio y el tramite, solo que no tiene ningún colon propio y en fondo. Con la crisis económica no podía vender mas lotes. Al ejercer el contrato con nosotros nos prometía muchas cosas, pero no ha podido cumplir ninguna. Construimos una casa a través de permiso de construcción a nombre de la
    empresa de fideicomiso y hasta el momento no se podía ni anunciar el fin de la construcción ni hacer registro ya que no hay titulo a nuestro nombre.
    El contrato no tiene ninguna protección de nuestros intereses, solo el arbitraje en caso que no se cumple por su parte. El abogado dijo que el contrato tiene muchos pasos que no
    son legales y que muy probablemente se trata de un contrato fraudulento.
    Como es posible que un desarrollador/vendedor puede hacer contratos sin tener ningún céntimo de fondos a sabiendas que arriesga gravemente el comprador.
    Si interpongo una denuncia por estafa…no se sabe como salgo….siempre quedo perdedor….Somos extranjeros y no nos estaba claro a lo que nos sometemos al hacer el dicho contrato ya que nos aseguraban que todo ya estaba en tramites y que no habrá ningún problema y en el peor caso nos indemnizaran. Pero…a un hombre desnudo…como les vas a meter mano? Haciéndole presión con decir que le iba a denunciar nos hizo una propuesta para poder hacer un titulo en el registro, pero otra vez es algo muy obscuro…
    No se como actuar……Que opina Usted?

    Atentamente y muchas gracias antemano por su respuesta

    Coplita

    • Buenas tardes,

      Para poder opinar necesitaríamos hacer una revisión del contrato y del caso. Con gusto nos puede llamar y nos ponemos de acuerdo, para que nuestros abogados la asesoren.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes

  5. COMPRE UN LOTE EN CONDOMINIO, SEGUN EL REGLAMENTO INTERNO HAY UNA SERIE DE LIMITACIONES EN LAS CONTRUCCIÓN, HASTA EL TARRO DE LA BASURA TIENE QUE CUMPLIR CON CIERTAS NORMAS. LA ADMINISTRACIÓN HACE REUNIONES Y NO COMUNICAN, TOMAN RESOLUCIONES QUE A MI CRITERIO SON ILEGALES, COMO CUOTAS EXTRAORDINARIOS CON CONDONACIÓN DE DEUDAS A CIERTOS PROPIETARIOS QUE LOGICAMENTE ESTÁN EN LA REUNION NO CONVOCADA PERO APARECEN EN LAS ACTAS, INCUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO POR PARTE DEL ADMINISTRADOR AL HACER CIERTOS COBROS. A DONDE PUEDO ACUDIR PARA LLEVAR LOS DOCUMENTOS Y DENUNCIAR ESOS ATROPELLOS. GRACIAS

    • Estimado Victor,
      En el acta constitutiva del condominio se indica el reglamento interno del mismo, cuando uno adquiere una propiedad en condominio se esta sometiendo a este reglamento por ende debe de cumplir con lo que este indique, ejemplo basureros, etc. En cuando al administrador, usted como propietario debe de exigir que comunique como indica el reglamento las asambleas y reuniones. Desconozco para que se pidieron las cuotas extraordinarias, pero si el administrador las pidió como lo indica el Reglamento no hay nada que hacer. Es muy importe que usted asista a las Asambleas para que pueda fiscalizar que todo transcurre como lo indica la Ley y el Reglamento. El administrador no tiene facultades para condonar deudas a no ser que el Reglamento o la Asamblea indique lo contrario, por lo que debe de verificar y tener pruebas que estas irregularidades se están dando con el fin de que las pueda denunciar. Un abogado le puede ayudar con esta parte. También puede denunciar al Administrador en la Asamblea de propietarios para que entre todos tomen una decisión.

      Saludos cordiales,

      Green Condos S.A

  6. Hola.
    En los condominios residenciales donde vivo. Ultimamente algunos propietarios estan alquilando los condominios en forma vacacional ( por dos dias, por semanna y por mes ). Esto esta ocacionando que hayan disturbios, danos en las areas de recreo y el transito de personas por el complejo que desconocemos. El complejo de condominios es residencial no condohotel.
    Que me recomienda.

  7. Tengo un lote bastante grande en un condominio de lotes y quiero saber si es posible segregar el lote en dos de +/- 400 m2 cada uno?
    gracias

    Jorge Salas Calderondijo
    • Estimado Don Jorge,

      Claro que si puede segregarlo, pero necesita un acuerdo de Asamblea con el 100% de los propietarios presentes para poder realizarlo, además debe de ratificar todas las medidas, que indica el acta constitutiva. Si el Condominio tiene muchas filiales y si algún propietario no esta de acuerdo es complicado que pueda realizar el cambio.

      Saludos Cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  8. Este tema ha dado que comentar en nuestra vida de convivencia. Es una manera de vivir y sobrevivir con altos y bajos como lo expresan los estudiosos de la ley y los condominos.
    En mi condominio, el poseedor de la finca la dividio en lotes de diferente tama/o, metros mas o menos. Cuando se termino de construir el condomino, los gastos de administracion se dividieron en % de area, los gastos van de 80 mil a 45 mil por ejemplo.
    Cuando se ingresa, solo hay un encargado de puerta, un jardin o parquet, las mismos beneficios son para unos que para otros, el dia de la Asamblea su voto vale lo mismo aun en el caso de que pague casi el doble y tenga mas % de la finca.
    El reglamento es rigido en todo sentido, y es hasta ahora inutil cambiarlo, porque la participacion es raquitica en las asambleas, aun con comites de vecinos motivadores.

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