Green Condos

La legislación sobre propiedad en régimen de condominios en Costa Rica, establece la figura del administrador de condominio, quien tiene a cargo el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes; la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales. El artículo 30 de la Ley de Propiedad en Condominio establece que […]

Sobre la Administración de Condominios

La legislación sobre propiedad en régimen de condominios en Costa Rica, establece la figura del administrador de condominio, quien tiene a cargo el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes; la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales.

El artículo 30 de la Ley de Propiedad en Condominio establece que el administrador de condominio tendrá a cargo “todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen”.

La administración de los condominios puede ser ejecutada por una persona física o jurídica y su designación se realizará de acuerdo a lo que establece el reglamento de cada condominio, es decir, por el resultado de votación obtenido en la Asamblea General de Condóminos, que en la mayoría de los casos, es por las dos terceras partes de los presentes.

Para la designación del administrador, cada condominio deberá considerar ciertos puntos importantes, tales como:

  • El presupuesto del condominio para el pago de los servicios del administrador (a).
  • El número de horas que el administrador (a) deberá cumplir para la prestación de los servicios (cada condominio lo define según sus necesidades).
  • El compromiso y seriedad de los postulantes.

El administrador podrá tener la facultad de ser el representante legal del condominio y de los bienes comunes, si así lo establece el reglamento interno. Esta facultad no es inherente al cargo de administrador, por lo que es sumamente importante revisar el reglamento interno.

Las medidas que disponga el administrador son de acatamiento obligatorio por parte de todos los condóminos, y la única manera de modificarlo es por acuerdo de la Asamblea General, quien es el órgano superior dentro de la jerarquía.

El éxito de una administración de condominios radica en los medios de comunicación, la ejecución de reglas y proyectos, así como del compromiso y participación activa de los condóminos.

9 Respuestas

  1. Que pasa si el condominio estaba siendo dirigido por la constructura porque todavia habian obras pendientes, no habia Administrador ni Junta Directiva, la mayoria son lotes por que hay muy pocas casas. A mi nunca se me notifico de cuando la constructora entrego el condominio, ni que ya existia Junta y menos administrador y le quieren cobrar la cuota condominal (que nunca fue notificada) restroactivamente? La cuota es efectiva a partir de una notificacion? o en realialidad me pueden obligar a pagarla sin yo saber que la estaban cobrando? o puedo empezar ahora que ya me entere y desde el momento que me entreguen la regulacion del condominio?.

    • Estimada María,

      Si le pueden cobrar las cuotas retroactivas, siempre y cuando la Asamblea se llevase a cabo según el Reglamento Interno, lo que tiene que hacer es verificar el Acta de la Asamblea y que la convocatoria se diera como debía de ser. Es muy importante que cada dueño mantenga la base de sus datos actualizada.

      Con mucho gusto le podemos ayudar a verificar si la Asamblea se dio como debía de ser.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  2. Hola estimados amigos,

    Existe la figura de «operacion transitoria» de un condominio.? Nuestro condominio esta aun en construccion y la desarrolladora quiere pasarle esta tarea a una persona fisica que nadie ha escogido. El reglamento de condominos aun no ha sido entregado.

    Esta persona ya esta cobrando una cuota que tampoco nadie ha aprobado. Estamos seguros que el año pasado, cuando ya vivian personas acá no hubo Asamblea ni nada parecido.

    Saludos cordiales,
    Eduardo

    • Buenos días Eduardo,

      ¿Existe la figura de “operacion transitoria” de un condominio.? No existe. Me imagino que le llaman así al administrador hasta que donen ellos la administración al condominio, pero no existe ya que el administrador debe de estar nombrado por Ley desde que se constituye el condominio.

      Para constituir un condominio en registro se debe de entregar el Reglamento, si la desarrolladora no lo ha entregado puede ser porque el condominio todavía no esta constituido, para lo cual le recomiendo que verifique. Pida el número de Finca del condominio debe ser algo así 1-2222-M-000 con la constructora y verifique en registro, pida una copia de toda el acta constitutiva y de todo cambio. Si el reglamento es amplio tiene un costo elevado porque se paga por página. En el acta constitutiva dice quien es el administrador y si la constructora hizo algún otro nombramiento lo puede ver también en el expediente.

      La cuota se aprueba en Asamblea, a lo mejor cuando la constructora tenía el 100% hizo la asamblea y la determino, toda asamblea queda en el libro de actas del condominio, por ello solicite una copia del libro al administrador.

      Debe de haber por lo menos 1 asamblea ordinaria 1 vez al año, pida por escrito toda esta información al administrador de su condominio.

      Espero que le sirvan mis consejos.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de Condominios

  3. si yo sembré un árbol de limón ácido antes de que se hiciera una directiva enfrente de mi casa que es zona verde, ( área común ) puede ahora la junta directiva decidir arrancarlo por envidia.

    • Si quiebran una ventana de un carro dentro de un condominio en la cual se paga una cuota de guarda que pasa con el arreglo del mismo, a quien se le cobra el daño?

    • Buenos días Don Oscar,

      Lo primero acá es averiguar quién quebró el vidrio. Puso ser 1) un vecino por accidente, 2) niños jugando por accidente, 3) por delincuenci ó 4)proveedores.

      En los dos primeros casos se le cobra a los propietarios y en el tercero a la empresa de seguridad. Toda empresa de seguridad tiene una póliza que se puede aplicar en estos casos. En último hay que ver si son proveedores de la administración o de algún vecino, en cuyo caso se haría responsable el que se compruebe que fue.

      Saludos cordiales,

      Administradora de Green Condos S.A

    • Buenas Don Oscar,

      Hay que averiguar quién lo hizo si fue un vecino, un niño o fue por intento de robo. Si fue un vecino o niño el que paga es el responsable de la filial en la que viven, si fue por robo la empresa de seguridad lo debe de hacer la empresa de seguridad. Por eso es bueno que toda empresa de seguridad cuente con una póliza de riesgos.

      Saludos cordiales,

      Administradora de Green Condos.

    • Estimado Oscar,

      Lo primero sería averiguar por que la junta lo quito. A lo mejor el árbol tenía muchas espinas y estaba en una área de juegos de niño o no iba acorde a la armonía de los jardines del condominio. No creo que por envidia alguien quite un árbol.

      Saludos cordiales,

      Natalie Brenes
      Administradora de condominios.

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